전세보증금 압류의 효력범위

임대차보증금을 압류한 후 임대차계약이 종료한 경우, 임차인이 목적물을 인도하는 하는 때까지 임대차와 관련하여 생긴 임차인의 모든 채무를 충당한 나머지 보증금에 대하여 압류의 효력이 있는 것임

[회신] 질의1,질의2 : 귀 질의의 경우, 기 질의회신사례(징세-4051,2008.9.3)를 참고하시기 바랍니다. 질의3 : 임대차 목적물이 양도된 경우 특약이 없는 한 보증금 반환채무는 양수인에게 인계되는 것이며, 임대차 계약이 종료된 경우에 양수인은 보증금 압류에 기한 보증금의 지급의무를 지게 되는 것입니다. 질의4 : 귀 질의의 경우,「주택임대차보호법」제3조 및「민법」제575조를 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 - 질의인은 2007년 7월에 아파트를 구입하였으나 개인사정으로 입주를 할 수 없어서 전세로 임대하였음 - 2008년 1월에 세무서로부터 세입자의 전세금에 대한 채권을 압류한다는 채권압류 통지서를 받았음 - 그 당시에 관할 세무서에 전화 문의한 바, 집주인은 피해가 없고 단지 전세계약이 종료되어 전세금을 반환할 때에 세무서에 주기만 하면 된다는 설명이었으나, 자 금사정으로 인하여 아파트를 팔려고 해도 전세금에 대한 채권압류가 되어 있다고 해서 거래를 할 수 없다고 하며, 특히 압류에 관계된 체납액이 전세금 보다 많아 더욱 문제임. 답답한 마음에 질의하오니 유권해석을 해주시어 더 이상 억울한 재 산상의 피해를 받지 않도록 도와주시기 바람. 나. 질의내용 1) 전세계약이 끝났음에도 세입자가 스스로 나가지 않을 경우 임대인은 명도소송과 강제집행을 하게 되는바, 이 때 발생한 비용을 채권 압류된 전세보증금에서 제하고 남은 전세보증금을 세무서에 지급하면 되는지 2) 전세계약이 만기된 후 세입자의 요청으로 전세계약을 연장하게 될 경우, 임대인은 채권 압류된 전세보증금을 임차인의 국세체납액에 변제하도록 세무서에 지급하여야 하는지 3) 전세계약 승계를 조건으로 아파트를 매매한 경우, 매도인은 세무서의 전세보증금 채권압류와 관련하여 자유로워지는지 4) 전세계약 승계를 조건으로 아파트를 매매한 경우, 매도인은 매수인에게 전세금이 압류되었다는 사실을 반드시 알려야 하는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 국세징수법 제41조 【채권의 압류절차】 (2007.12.31. 제목개정) ① 세무서장은 채권을 압류할 때에는 그 뜻을 해당 채권의 채무자(이하 “제3채무자”라 한다)에게 통지하여야 한다. (2007.12.31. 개정) ② 세무서장은 제1항의 통지를 한 때에는 국세∙가산금과 체납처분비를 한도로 하여 체납자인 채권자를 대위한다. (2007.12.31. 개정) ③ 세무서장은 제1항의 압류를 한 때에는 그 뜻을 체납자인 채권자에게 통지하여야 한다. (2007.12.31. 개정) ○ 국세징수법 제42조 【채권압류의 효력】 (2007.12.31. 제목개정) 채권압류의 효력은 채권압류통지서가 제3채무자에게 송달된 때에 발생한다. (2007.12.31. 개정) ○ 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】 ③ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. ④ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항 ·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. ⑤ 제4항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조 를 준용한다. ○ 민법 제575조 【제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임】 ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전셋권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다. ③ 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1연내에 행사하여야 한다. 나. 관련 예규(통칙, 해석사례, 심사, 심판) ○ 국세징수법 기본통칙 41-0…6【보증금에 대한 압류】 물건의 임대차인 경우에 임대료, 기타 임대차계약상의 채무를 담보할 목적으로 임차인이 임대인에게 교부하는 보증금의 압류에 관하여는 다음에 유의한다. (2004.02.19 번호개정) 1. 임대차계약이 계속중인 기간에는 임차인은 보증금의 반환청구권을 갖지 아니하고 또 계약종료시에 임차인에게 채무불이행이 있으면 보증금은 당연히 손해배상금으로 충당된다. 따라서 보증금은 장차 임대차관계 종료시에 생기는 반환청구권으로서 압류한다. 2. 임대인이 임대차의 목적물을 양도한 경우에는 특약이 있는 경우를 제외하고 보 증금반환채무는 새 임대인에게 인계되는 것으로, 임차인은 임대차 종료시에 새 임대인에 대하여 보증금반환청구권을 갖는다. ○ 징세-4051, 2008.09.03. 【질의】 (사실관계) - 임대인과 임차인이 임대차 계약(계약기간 : 2007.10.24.~2008.10.23.)을 2007.10.31. 체결하였음. - 임대인은 2008.5.28. ○○세무서로부터 임차인의 국세체납으로 인한 임대차 보증금에 대한 압류 통보를 받음. (질의내용) 1) 임대인은 압류 통보를 받은 날부터 임대차 계약기간 만기일(2008.10.23) 까지 임차인이 미납한 월임대료․관리비를 임대차 보증금과 상계할 수 있는 것으로 사료 되는데 맞는지 2) 임차인이 임대차 계약기간 만기일(2008.10.23) 이후 2개월 지연되어 명도하였을 경우 임대차 계약기간 만기일 이후부터 명도의무 이행일까지 임차인이 미납한 2개월분의 월임대료․관리비를 임대차 보증금과 상계 가능한지 3) 임대차 계약서 내용 중 임대차 계약기간 만기일 3개월 전까지 임대차 기간의 연장 에 대한 반대의사를 쌍방에서 통지하지 않을 경우에는 계약은 1년간 연장되도록 되어 있어 임대차 계약기간이 1년 연장된 경우 연장된 임대차 기간 중에 임차인이 미납한 월임대료․관리비를 임대차 보증금과 상계 가능한지 【회신】 귀 질의에서 세무서장이 임대차보증금을 압류한 후 당해 임대차계약이 종료한 경우, 임차인이 목적물을 인도하는 때까지 당해 임대차와 관련하여 생긴 임차인의 모든 채무를 충당한 나머지 보증금에 대하여 압류의 효력이 있는 것입니다.