임대보증금에 대한 압류 효력의 범위

1. 임대보증금이 압류된 후 해당 임대차계약기간이 만료되었으나 임대인이 임대목적물을 명도받지 아니하고 임대보증금이 반환하지 아니한 상태에서 임대보증금을 인하하지 아니하는 범위내에서 임대차계약을 연장하는 경우 연장된 임대차계약이 종료하는 때에 세무서장은 체납자인 임차인을 대위할 수 있는 것임 2. 임대보증금에 대한 채권압류통지를 받은 임대인이 임대목적물을 양도하고 양수인이 임대보증금반환채무를 승계하는 경우 양도인에 대한 채권압류해제통지와 양수인에 대한 별도의 채권압류통지는 하지 아니하는 것임

[회신] 1.〔질의1〕의 경우, 임대보증금이 압류된 후 해당 임대차계약기간이 만료되었으나 임대인이 임대목적물을 명도받지 아니하고 임대보증금이 반환하지 아니한 상태에서 임대보증금을 인하하지 아니하는 범위내에서 임대차계약을 연장하는 경우 연장된 임대차계약이 종료하는 때에 세무서장은 체납자인 임차인을 대위할 수 있는 것입니다. 2.〔질의1〕의 경우, 임대보증금에 대한 채권압류통지를 받은 임대인이 임대목적물을 양도하고 양수인이 임대보증금반환채무를 승계하는 경우 양도인에 대한 채권압류해제통지와 양수인에 대한 별도의 채권압류통지는 하지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 ○ 질 의인은 2007년 7월에 아파트를 구입하였으나 개인사정으로 입주를 할 수 없어서 전세로 임대하였음 - 임차인은 부동산등기부상 전세권을 설정하지 아니함 ○ 2 008년 1월에 세무서장으로부터 세입자의 전세금에 대한 채권을 압류한다 는 채권압류 통지서를 받았음 ○ 전세보증금 : 1억5백만원, 임차인의 체납액 : 1억2천7백만원 ○ 2 009년 7월 계약기간이 만료되어 계약이 해제되었음에도 임차인이 건물을 명도하지 아니하여 건물인도를 재촉하고 있는 상태임 나. 질의요지 ○ 임 대인이 임차인의 임대보증금에 대하여 세무서장으로부터 채권압류 통지를 받은 상태에서 (질의1) 전 세계약기간이 만료된 후 전세계약자 변경없이 전세금이 인 하 되지 아니하는 범위에서 연장시 국세청의 채권 추심행위 가 정당한지 여부 (질의2) 채권압류 후 전세계약 승계를 조건으로 임대차목적물을 매매시 양도 인의 전세보증금에 대한 채권압류 해제 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 국세징수법 제41조 【채권의 압류절차】 ① 세 무서장은 채권을 압류할 때에는 그 뜻을 해당 채권의 채무자(이하 “제3채무자”라 한다)에게 통지하여야 한다. ② 세 무서장은 제1항의 통지를 한 때에는 국세∙가산금과 체납처분비를 한도로 하여 체납자인 채권자를 대위한다. ③ 세무서장은 제1항의 압류를 한 때에는 그 뜻을 체납자인 채권자에게 통지하여야 한다. ○ 국세징수법 제42조 【채권압류의 효력】 채권압류의 효력은 채권압류통지서가 제3채무자에게 송달된 때에 발생한다. ○ 국세징수법 기본통칙 24-0…22 【 압류의 효력 】 압류는 그 대상이 된 재산의 법률상 또는 사실상 처분을 금지하는 효력이 있다. 따라서 압류 후에 있어서의 그 재산의 양도 또는 권리설 정 등의 법률상 처분은 압류채권자인 국가에 대항하지 못한다. 이 경 우 압류에 의하여 금지되는 법률상 또는 사실상의 처분은 압 류 채권자인 국가에 불이익한 것에 한하므로 국가에 유리한 처분은 포함되지 아니한다.(예:압류재산에 관한 전세계약의 해제) ○ 국세징수법 기본통칙 41-0…6【보증금에 대한 압류】 물 건의 임대차인 경우에 임대료, 기타 임대차계약상의 채무를 담보할 목적으로 임차인이 임대인에게 교부하는 보증금의 압류에 관하여는 다음에 유의한다. 1.임 대차계약이 계속중인 기간에는 임차인은 보증금의 반환청구권을 갖지 아니하고 또 계약종료시에 임차인에게 채무불이행이 있으면 보 증금은 당연히 손해배상금으로 충당된다. 따라서 보증금은 장차 임대차관계 종료시에 생기는 반환청구권으로서 압류한다. 2. 임 대인이 임대차의 목적물을 양도한 경우에는 특약이 있는 경우를 제 외하고 보증 금반환채무는 새 임대인에게 인계되는 것으로, 임차 인은 임대차 종료시에 새 임대인에 대하여 보증금반환청구권을 갖는다. 나. 유사사례(예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 징세과-622, 2009.02.03. 【질의】 (사실관계) - 임 대인과 임차인이 임대차 계약을 2007.10.31. 체결하였음.(계약기간 : 2007.10.24.~2008.10.23.) - 임 대인은 2008.5.28. ○○세무서로부터 임차인의 국세체납으로 인한 임대차 보증금에 대한 압류 통보를 받음. (질의내용) 1) 전 세계약이 끝났음에도 세입자가 스스로 나가지 않을 경우 임대인은 명도소송과 강제집행을 하게 되는바, 이 때 발생한 비용을 채권 압 류된 전세보증금에서 제하고 남은 전세보증금을 세무서에 지급 하면 되는지 2) 전 세계약이 만기된 후 세입자의 요청으로 전세계약을 연장하게 될 경 우, 임대인은 채권 압류된 전세보증금을 임차인의 국세체납액에 변제하도록 세무서에 지급하여야 하는지 3) 전 세계약 승계를 조건으로 아파트를 매매한 경우, 매도인은 세무서의 전세보증금채권압류와 관련하여 자유로워지는지 4) 전 세계약 승계를 조건으로 아파트를 매매한 경우, 매도인은 매수인 에게 전세금이 압류되었다는 사실을 반드시 알려야 하는지 【회신】 질의1,질의2 : 귀 질의의 경우, 기 질의회신사례(징세-4051,2008.9.3)를 참고하시기 바랍니다. 질의3 : 임대차 목적물이 양도된 경우 특약이 없는 한 보증금 반환채무는 양수인에게 인계되는 것이며, 임대차 계약이 종료된 경우에 양 수인은 보증금 압류에 기한 보증금의 지급의무를 지게 되는 것입니다 . 질의4 : 귀 질의의 경우,「주택임대차보호법」제3조 및「민법」제575조를 참고하시기 바랍니다. ○ 징세-4051, 2008.09.03. (사실관계) - 임대인과 임차인이 임대차 계약(계약기간 : 2007.10.24.~2008.10.23.)을 2007.10.31. 체결하였음. - 임대인은 2008.5.28. ○○세무서로부터 임차인의 국세체납으로 인한 임대차 보증금에 대한 압류 통보를 받음. (질의내용) 1) 임 대인은 압류 통보를 받은 날부터 임대차 계약기간 만기일(2008 .10.23) 까지 임차인이 미납한 월임대료․관리비를 임대차 보증금과 상계할 수 있는 것으로 사료되는데 맞는지 2) 임차인이 임대차 계약기간 만기일(2008.10.23) 이후 2개월 지연되어 명도하였을 경우 임대차 계약기간 만기일 이후부터 명도의무 이행일까 지 임차인이 미납한 2개월분의 월임대료․관리비를 임대차 보증금과 상계 가능한지 3) 임대차 계약서 내용 중 임대차 계약기간 만기일 3개월 전까지 임대차 기간의 연장에 대한 반대의사를 쌍방에서 통지하지 않을 경우에는 계약은 1년간 연장되도록 되어 있어 임대차 계약기간이 1년 연장된 경우 연장된 임대차 기간 중에 임차인이 미납한 월임대료․관리비를 임대차 보증금과 상계 가능한지 【회신】 귀 질의에서 세무서장이 임대차보증금을 압류한 후 당해 임대차계약이 종료한 경우, 임차인이 목적물을 인도하는 때까지 당해 임대차와 관련하 여 생긴 임차인의 모든 채무를 충당한 나머지 보증금에 대하여 압류의 효력이 있는 것입니다. ○ 징세01254-5591, 1992.10.22 【질의】 본인은 사무실 임대업자로서 금번 채권압류통지서(세무서장 발행)를 받고서 이에 의문이 있어 질의하니 회신 바랍니다. 1. 임대차 내용 ㅇ 임차인(체납자) : 강XX ㅇ 계약기간 : 92.5.1.-93.5.1. ㅇ 계약내용 : 보증금 10,000,000원 월 세 500,000원 관리비 실 액 2. 압류통지서 수령일 : 92.9.1. ㅇ 압류채권의 표시 : 압류일 현재 보증금 잔액 9,000,000원 전액 * 92.10. 현재 7.8월분 월세 1,000,000원 상당액을 받지 못하였음. 3. 임 차인은 92.10.1 현재 9월분 월세와 관리비를 받지 못하였으며 부도 발생으로 앞으로 2-3개월 동안은 월세를 낼 능력이 없을 것으로 사료됩니다. 압류일 이후 발생된 체납자의 임차료, 관리비 미납액은 보증금에서 국세보다 우선 공제할 수 있다. <갑설> 압 류일 이후 발생된 체납자의 임차료, 관리비 미납액은 보증 금에서 국세보다 우선 공제할 수 있다. <을설> 압 류일 현재 체납자의 채권 잔액은 임대인의 채권보다 국세가 우선이다. 【회신】 임 대차계약상의 채무를 담보할 목적으로 임차인이 임대인에게 교부한 보증금을 세무서장이 압류한 후, 당해 계약 종료시 임차인에게 채무불 이행이 있어 보증금이 변제에 충당되는 경우에는 그 보증금 잔액에 대한 임차인의 반환청구권을 세무서장이 대위행사하는 것임. ○ 대법원 2006다6072, 2006.5.11. 전 세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 민법이 전 세 권 관계로부터 생기는 상환청구, 소멸청구, 갱신청구, 전세금증감 청구, 원상회복, 매수청구 등의 법률관계의 당사자로 규정하고 있는 전세권설정자 또는 소유자는 모두 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자로 새길 수밖에 없다고 할 것이므로, 전세권은 전세권자와 목 적물의 소유권을 취득한 신 소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 된다고 보아야 할 것이고, 따라서 목적물의 신 소유자는 구 소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의 무 의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담하게 된다 ○ 대법원 2005다23773, 2005. 9. 9. 주택임대차보호법 제3조 제1항 의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보 증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대 차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임 대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대 하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항 에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인은 전부금지급의무를 부담하지 않는다. ○ 대법원 2001다64615, 2002.09.04. 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항 에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에 는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태 에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지 위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소 유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로 서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관 계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우 에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다. ○ 대법원 2000다68290, 2001. 6. 29.【건물명도】 임 대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하면 되는 것 으로서 나아가 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권 한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차가 종 료 된 경우 임대목적물이 타인 소유라고 하더라도 그 타인이 목적물의 반 환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급을 요구하는 등 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 부동산을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 부동산 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다고 할 것인바, 이와 같은 법리는 임차인이 임차물을 전대하였다가 임대차 및 전대차가 모두 종 료된 경우의 전차인에 대하여도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용된 다. ○ 대법원 99다50729, 1999. 12. 7.【구상금】 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼 손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. ○ 대법원 98다31905, 1998.10.20.【전부금】 임차보증금 반환채권을 피전부채권으로 한 전부명령이 확정된 경우 제 3채무자에게 송달한 때에 소급하여 그 효력이 발생하지만, 임차보증 금 반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하여 발생하는 것이므로, 임대차관계 종료 후 그 목적물이 명도되기까 지 사이에 발생한 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부 명령이 유효한 것이다(대법원 1998. 4. 24. 선고 97다56679 판결, 1987. 6. 9. 선고 87다68 판결 등 참조). ○ 대법원 95다35616, 1996.2.27. 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면 임차인이 주택의 양 수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으 로 서의 지위가 당연히 승계된다고 할 것이고, 그 주택에 대하여 임 차 인에게 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서 의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다. 주 택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양 도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임차보증금의 반 환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸한다. ○ 대법원 87다68, 1987.6.9.【전부금】 건 물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속중의 임료뿐만 아 니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권등 임 대 차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차종료후에 임차건물을 임대인에게 명도할 때에 체불임료등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생하고(당 원 1976.8.24 선고 76다1032 판결) 이와 같은 임차보증금을 피전부 채 권으로 하여 전부명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임 차 인에게 대항할 수 있는 사유로써 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이다(당원 1964.11.24 선고 64다864 판결). 따라서 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채 권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다고 할 것이다. ○ 대법원 77다1241,1242, 1977.9.28.【가옥명도】 임 대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의 무와 임대인이 보증금중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명 도 시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시 이행의 관계가 있다.