주택임대차보호법 제8조가 적용되는 소액임차권은 당해주택을 공매함에 있어 매수인이 매수대금을 납부하여 매각재산을 취득하기 이전에 주민등록과 주택의 인도를 마친 경우 우선변제의 보호를 받을 수 있는 것
전 문
[회신]
주택임대차보호법 제8조가 적용되는 소액임차권은 당해주택을 공매함에 있어 매수인이 매수대금을 납부하여 매각재산을 취득하기 이전에 주민등록과 주택의 인도를 마친 경우 우선변제의 보호를 받을 수 있는 것
1. 질의내용 요약
경매절차의 어느 단계에서 성립된 소액임차권이 우선변제의 보호를 받을 수 있는지 여부
※갑설(압류시 설)
○압류에 의하여 경매목적물의 처분 제한 효과가 발생하므로 압류 후에 성립한 임대차는 압류채권자 또는 담보권자에 대하여는 효력이 없다할 것이고, 따라서 동 임차권에 기한 보증금반환청구권도 압류채권자등에게는 주장할 수 없다함이 이론상 타당
○압류후에 성립한 소애임차권자도 우선변제의 보호를 받을 수 있다면 그 남용 또는 탈법의 우려
○소액임차권자에게 보증금반환청구권에 관하여 담보권자에 우선하는 권리를 부여하는 자체로서 이미 큰 보호를 주는 것인데 더 나아가 집행 절차에 있어서의 기본원칙을 배제하면서까지 보호를 할 필요는 없다할 것이므로, 압류의 효력 발생 전에 성립한 소액임차권자만이 우선변제의 보호를 받을 수 있다
※을설(소유권이전시 설)
○제8조의 보호대상이 되는 소액임차권의 성립시기를 압류시를 기준으로 제한함은 사회보장적인 건지에서 소액임차권자를 특별히 보호하고자 하는 이 법의 입법취지에 맞지 아니하고,
○법 제8조에 의한 보호는 임차권 그 자체에 대한 것이라기 보다는 보증금반환청구권이라는 특정한 종류의 채권에 대한 것이라 할 것이므로 비록 소액임차권이 압류 후에 성립하였다 하더라도 소유자에 대한 소액보증금반환청구권이 상실되지 않는 이상 그 임대차가 압류 전에 성립하였는지, 그 후에 성립하였는지에 따라 보호여부를 달리할 이유가 없으며,
○등기된 담보권자 보다도 우선하는 소액임차인의 권리가 강제경매에 있어 일반채권자인 압류 또는 가압류채권자에게 우선하지 못한다 함은 모순.
○소액임차인에게 계약체결 전에 일일이 등기부를 열람하여 압류여부를 확인하기를 기대하기도 어려운 일이라 할 것이므로, 목적물의 소유권이 이전되기 전, 즉 강제경매에 있어서는 경락허가결정이 확정되기전, 임의경매에 있어서는 경락대금이 지급되기 전까지 성립한 소액임차권은 모두 제8조에 의한 우선변제의 보호를 받을 수 있다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
주택임대차보호법 제8조