합산배제 건설임대주택의 임대기간 충족 여부

보존등기일까지 지방자치단체에 임대사업자등록을 하고 과세기준일 현재 세무서에 주택임대업 사업자등록을 한 경우에는 건설임대주택으로 합산배제 가능

[회신] 임대주택조합의 「임대주택법」제2조제2호에 따른 건설임대주택으로서 보존등기일까지 지방자치단체에 임대사업자등록을 하고 과세기준일 현재 세무서에 주택임대업 사업자등록을 한 경우에는 「종합부동산세법시행령」제3조제1항제1호의 건설임대주택으로 합산배제 가능하며, 당해 건설임대주택의 임대사업자는 공시가격 6억원 이하이고 전용면적 149㎡ 이하인 2호 이상(동일한 시․도 지역에 소재)의 주택을 5년 이상 임대하여야 함 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 서울특별시 소재 ××세대 연립주택의 소유자들은 주택임대사업을 영위하고자 임대주택조합을 결성함 - 임대주택조합은 노후 연립주택을 허물고 ×××세대 도시형생활주택(전용면적 50㎡이하)을 신축하여 주택임대사업을 5년 이상 영위할 것임 ○ 질의요지 - 임대주택조합이 신축한 주택을 5년 이상 임대하는 경우 종합부동산세 합산배제를 적용받을 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1. 「임대 주택법」 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 ○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「임대 주택법」 제2조제4호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호 및 제6호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. <개정 2011.3.31> 1.「임대 주택법」 제2조제2호 에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 2.「임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 3호[ 「수도권정비계획법」 제2조제1호 에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 1호] 이상인 경우의 그 주택 가. 전용면적이 149제곱미터 이하인 주택으로서 3호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 주택의 임대를 개시한 날[3호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다] 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 ⑤ 제1항제1호, 제2호 및 제6호를 적용할 때 임대주택의 수는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 1. 제1항제1호 및 제6호를 적용할 때: 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산 2. 제1항제2호를 적용할 때: 수도권에 있는 주택을 합산. 수도권 밖에 있는 주택은 제외한다. ○ 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 「주택법」 제9조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택 ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 종합부동산세과-1042, 2008.08.28 임대 주택법 제2조 제2호 에 따른 건설임대주택으로서 보존등기일까지 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하고 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 따른 사업자등록을 한 경우 당해 주택은 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제1호 의 건설임대주택으로 합산배제 적용을 받을 수 있음 ○ 서면인터넷방문상담5팀-364, 2008.02.22 「종합부동산세법」 제8조제2항제1호 의 규정에 의하여 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 건설임대주택은 「임대 주택법」 제2조제4호 의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」제111조의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가, ① 과세기준일 현재 임대하고 있는 「임대 주택법」 제2조제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제1호 의 각목의 요건을 갖춘 주택이 2호이상인 경우 그 주택이거나, ② 과세기준일 현재 소유하고 있는 「임대 주택법」 제2조제2호 의 규정에 의한 건설임대주택으로서 「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제4호 의 각목의 요건을 갖춘 주택을 말함