매입임대주택의 합산배제 및 오피스텔 합산배제 가능 여부

과세기준일 현재 지자체에 임대사업자등록 및 세무서에 주택임대업 사업자등록을 한 자로서 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 각목의 요건을 갖춘 5호 이상의 주택은 매입임대주택으로 합산배제 받을 수 있는 것이며, 오피스텔은 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 할 수 없으므로 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것임

[회신] 종합부동산세 시행령 제3조 제1항 제3호에 따라 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 합산배제의 요건을 모두 갖춘 2호 이상의 주택(이하 기존임대주택)을 합산배제 받고 있을 경우, 2005년 1월 5일 후에 취득한 1호의 주택은 기존임대주택 수에 포함될 수 없는 것임 3호의 임대주택에서 2호의 임대주택을 사후에 취득하여 5호의 주택을 임대하고 있을 경우, 과세기준일 현재 지자체에 임대사업자등록 및 세무서에 주택임대업 사업자등록을 한 자로서 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 각목의 요건(주택공시가격 3억원 이하이고 국민주택규모 이하인 주택을 10년 이상 계속 임대)을 갖춘 5호 이상의 주택은 매입임대주택으로 합산배제 받을 수 있는 것임 따라서, 임대주택 수 5호에 미달하는 경우 매입임대주택에 대한 합산배제 규정을 적용할 수 없으며, 매입임대주택의 요건을 충족한 이후부터 합산배제 규정을 적용할 수 있으므로 요건을 충족하기 이전의 종합부동산세는 환급되지 않는 것임 다세대 주택은 각각 1호의 주택으로 보므로 종합부동산세법 시행령 제3조의 합산배제 임대주택에 해당되며, 주거용으로 임대하는 건축법상 업무시설인 오피스텔은 임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 할 수 없으므로 종합부동산세법 시행령 제3조에 따른 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것임 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실 관계 - '02.11월부터 임대개시한 기존 임대사업자(임대주택 2호)로서 ’09.5월 소형 주택 1호를 매입하여 임대하고 있음 ○ 질의 내용 - ’09.5월 추가한 주택 1호에 대하여 합산배제를 받을 수 있는지? - 소형 주택 2호를 추가 매입하여 5호를 임대하는 경우 합산배제가 가능한지와 추가하기 전에 납부한 종부세를 환급받을 수 있는지? - 소형 다세대 주택 2채를 구입하여 임대할 경우, 합산배제 받을 수 있는지 여부? - 소형 오피스텔 2채를 구입하여 임대할 경우, 합산배제 받을 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 종합부동산세법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 3. "주택"이라 함은 지방세법 제180조 제3호 의 규정에 의한 주택을 말한다. 다만, 동법 제112조 제2항 제1호의 규정에 의한 별장은 제외한다. ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액 [과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1. 「임대 주택법」 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 ○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「임대 주택법」 제2조 제4호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자 등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 1.「 임대 주택법」 제2조제2호 에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다) 으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 2. 「 임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다) 으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택 가. 「주택법」 제2조제3호 에 따른 국민주택(이하 "국민주택"이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개 시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 ⑤ 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제6호를 적용하는 경우 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다. ○ 지방세법 제180조 【정의】 재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 3. 주택 :「주택법」제2조제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다. ○ 주택법 제2조 【정의】 1. "주택"이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구 분한다. ○ 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대 사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. ③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ (국세청) 서면인터넷방문상담5팀-437, 2007.02.05 [ 제 목 ] 업무용오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 합산배제 임대주택 해당 여부 [ 요 지 ] 업무용오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것임 [ 회 신 ] 귀 질의의 경우 건축물관리대장상 업무용 오피스텔을 실제로는 주거용으로 임대하고 있는 경우로서 동 오피스텔에 대하여 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록이 되어 있지 않은 경우에는 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호 및 동법시행령 제3조 제1항 규정에 의한 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것임 ○ (국토해양부) 공공주택과-371, 2004.2.10 【질의요지】 주거용 오피스텔을 임대주택법에 의한 매입임대주택으로 등록 가능한지 여부 【회신내용】 임대 주택법 제6조 및 동법 시행령 제6조의 규정에 의하여 임대사업자 등록은 단독주택과 공동주택을 합하여 2호(세대) 이상이면 가능한 바, 오피스텔은 건축법상 업무시설로서 주택이 아니므로 임대주택법령상 임대사업자로 등록할 수가 없음.