임대사업자 등록기준 호수에 미달하던 자의 임대주택법 개정에 따른 임대사업자 추가등록 여부

임대주택법에 따른 임차인 분양전환으로 임대개시일부터 임대의무기간 종료일까지 계속 임대하는 것으로 보는 대상을 공공건설임대주택에서 모든 건설임대주택으로 확대하였으며 개정일(’10.2.18.) 이후 최초로 해당 사유가 발생하는 것부터 적용함

[회신] 「종합부동산세법 시행령」제3조제7항제5호나목의 신설(’07.8.6.)에 따라 공공건설임대주택으로서 임대의무기간 중에 「임대주택법 시행령」 제13조제2항제3호에 따라 임차인에게 분양전환하는 경우에 임대개시일부터 임대의무기간 종료일까지 계속 임대하는 것으로 보며, 「종합부동산세법 시행령」제3조제7항제5호나목의 개정(’10.2.18.)에 따라 그 대상을 공공건설임대주택에서 모든 건설임대주택으로 확대하였으며 개정일 이후 최초로 해당 사유가 발생하는 것부터 적용함 임대를 목적으로 건설한 「임대주택법」제2조제2호에 따른 건설임대주택은 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유하는 미분양주택에 해당하지 아니함 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 질의요지 - 임대개시일로부터 5년 이내에 임대주택법에 따라 ’10.2.18 전에 분양전환한 민간건설임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 적용 여부 (갑설 : 합산배제 가능) 임대주택법에 따른 건설임대주택이면 임대기간에 관계없이 합산배제하는 것이며, 사업계획승인을 받아 건축한 미분양주택으로서 합산배제 기타주택에도 해당하며, 공공건설임대주택의 분양전환 신설 이후 민간건설임대주택까지 확대한 것은 창설적이라기보다 모든 건설임대주택의 합산배제를 명확히 규정한 것임 (을설 : 합산배제 불가) 임대의무기간 5년 내에 분양전환하는 임대주택의 범위를 공공건설임대주택에서 건설임대주택으로 ’10.2.18 확대하였으므로 개정전에 분양전환한 민간건설임대주택은 합산배제를 적용받을 수 없음 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.「임대 주택법」 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정보육시설용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다. < 이하생략 > ○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「임대 주택법」 제2조제4호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 1. 「임대 주택법」 제2조제2호 에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 < 중간생략 > 4. 「임대 주택법 시행령」 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것 나. 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 6억원 이하일 것 다. 「건축법」 제22조 에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제29조 에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것 < 중간생략 > ⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다. < 중간생략 > 5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 협의매수 또는 수용으로 인하여 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항제1호 및 동항제3호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항제2호의 합산배제 임대주택의 경우에는 제1호의 규정에 의한 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 계속 임대하는 것으로 본다. <신설 2005.5.31> 5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항제1호ㆍ제3호 및 제6호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항제2호 및 제5호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지, 제1항제7호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 7년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다. <개정 2007.8.6> 가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용 <개정 2007.8.6> 나.「임대 주택법 시행령」 제2조제1호 에 따른 공공건설임대주택으로서 같은 법 시행령 제9조제2항제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환<개정 2007.8.6> 나.「임대 주택법 시행령」 제2조제1호 에 따른 공공건설임대주택으로서 같은 법 시행령 제13조제2항제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환<개정 2009.4.21> 나. 건설임대주택으로서 「임대 주택법 시행령」 제13조제2항제3호 에 따른 임차인에 대한 분양전환 <개정 2010.2.18> 다. 천재ㆍ지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생 <개정 2007.8.6> < 이하생략 > ○ 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 기타주택】 ① 법 제8조제2항제2호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 기타주택"이라 한다)을 말한다. < 중간생략 > 3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택 가. 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자 나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자 < 이하생략 > ○ 종합부동산세법 시행규칙 제4조 【합산배제 미분양 주택의 범위】 영 제4조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다. 1. 「주택법」 제16조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택 < 이하생략 > ○ 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 「주택법」 제9조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택 3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. < 이하생략 > ○ 임대 주택법 시행령 제2조 【건설임대주택의 종류】 「임대주택법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호에 따른 건설임대주택의 종류는 다음 각 호와 같다. 1. 공공건설임대주택: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하여 임대하는 주택 나. 「주택법」 제60조 에 따른 국민주택기금(이하 "국민주택기금"이라 한다)의 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택 다. 공공사업에 따라 조성된 택지(이하 "공공택지"라 한다)에 「주택법」 제16조 에 따라 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택 2. 민간건설임대주택: 제1호 외의 건설임대주택 ○ 임대 주택법 제16조 【임대주택의 매각 제한 등】 ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다. 1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년 2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년 3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년 4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간 < 이하생략 > ○ 임대 주택법 시행령 제13조 【임대주택의 임대의무기간 등】 ① 법 제16조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다. ② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. < 중간생략 > 3. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다. < 이하생략 >