건설임대주택 임대의무기간 경과 후 공가 시 합산배제

합산배제 건설임대주택은 사용승인일부터 임대의무기간까지 계속 임대하는 것으로 보며, 임대의무기간 경과 후 임차인 미입주기간이 1년 이내인 경우에 한하여 계속 임대하는 것으로 보는 것임

[회신] 합산배제하는 건설임대주택은 면적․호수․공시가격 등 요건을 갖춘 주택을 5년 이상 계속 임대하여야 하는 것으로서, 그 임대기간은 「종합부동산세법 시행령」제3조제7항제6호(’10.2.18. 신설)에 따라 사용승인(사용검사필증)을 받은 날부터 「임대주택법」 제16조에 따른 임대의무기간 종료일까지는 보유기간에 한하여 계속 임대하는 것으로 봄 건설임대주택의 임대의무기간을 경과한 후 임차인 미입주기간이 1년 이내인 경우에는 「종합부동산세법 시행령」제3조제7항제4호에 따라 계속 임대하는 것으로 보는 것이나, 1년을 초과하는 경우에는 합산배제를 적용할 수 없음 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 질의요지 - 임대주택법상 임대의무기간이 경과한 이후에도 계속 임대목적으로 제공되는 건설 임대주택과 관련하여 과세기준일 현재 임차인의 미입주기간이 1년이 초과되는 경우에 당해 주택이 합산배제 임대주택에 해당되는지? 【 갑설 : 요건을 충족한 건설임대주택으로 합산배제 가능 】 건설임대주택의 “5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것”이라는 요건은 “5년 이상 계속하여 임대목적에 제공하는 것”을 의미하며, 종부세법시행령 제3조제7항제6호 (2010.2.18. 신설)에 따라 임대의무기간 종료일에 이미 해당 요건을 충족한 것이므로 분양전환 승인 전까지의 모든 기간동안 건설임대주택에 해당하는 것임 【 을설 : 계속 임대하는 주택에 해당하지 아니하여 합산배제 불가 】 건설임대주택의 “5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것”이라는 요건은 “5년 이상을 미입주기간이 1년 이내로 계속하여 임차인이 입주하는 것”을 의미하며, 종합부동산세법 시행령 제3조제7항제6호 에 따라 사용승인(사용검사필증)을 받은 날부터 임대의무기간 종료일까지는 계속 임대하는 것으로 보는 것임 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.「임대 주택법」 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 < 이하생략 > ○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「임대 주택법」 제2조제4호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 1. 「임대 주택법」 제2조제2호 에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 < 중간생략 > ⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다. 1. 제1항제1호나목 및 같은 항 제3호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 3호(서울특별시인 경우에는 5호) 이상의 주택의 임대를 개시한 날[3호(서울 특별시인 경우에는 5호) 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다]부터, 제1항제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 같은 항 제7호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 1호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(1호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다. < 중간생략 > 4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 1년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다. <개정 2009.12.31> 5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항제1호ㆍ제3호 및 제6호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항제2호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 7년(서울특별시인 경우에는 10년)이 되는 날까지, 제1항제5호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지, 제1항제7호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 7년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다. 가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용 나. 건설임대주택으로서 「임대 주택법 시행령」 제13조제2항제3호 에 따른 임차인에 대한 분양전환 다. 천재ㆍ지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생 6. 제1항제1호에 해당하는 건설임대주택은 제1호에도 불구하고 「건축법」 제22조 에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제29조 에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 「임대 주택법」 제16조 에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안은 계속 임대하는 것으로 본다. <신설 2010.2.18> < 이하생략 > ○ 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 「주택법」 제9조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택 < 이하생략 > ○ 임대 주택법 제16조 【임대주택의 매각 제한 등】 ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다. 1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년 2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년 3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년 4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간 < 이하생략 > ○ 임대 주택법 시행령 제13조 【임대주택의 임대의무기간 등】 ① 법 제16조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다 < 이하생략 >