임대의무기간 중 재건축 등으로 주택 멸실 시 경감세액 추징함

매입임대주택이 재건축 등으로 멸실되어 임대의무기간을 채우지 못하게 되는 경우에는 그 동안 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징함

[회신] 종합부동산세 과세표준에서 합산배제하는 매입임대주택은 주택공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하이고 전용면적 149㎡ 이하인 1호 이상의 주택을 5년 이상 임대하여야 하며, 2012년도 종합부동산세 과세분부터는 합산배제하는 임대주택은 1세대가 소유한 주택수에서 제외하여 1세대 1주택자 여부를 판단함 매입임대주택이 재건축 등으로 멸실되어 임대의무기간을 채우지 못하게 되는 경우에는 해당 주택에 대하여 그 동안 경감받은 세액(해당 주택을 과세표준에 합산하여 계산한 세액에서 과세표준에 제외하여 계산한 세액을 뺀 금액)과 이자상당가산액을 추징함 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 및 질의요지 - 재건축이 예정된 주택에 대하여 매입임대사업자로 등록하여 종부세를 경감받고자 함 - 임대의무기간 5년이 경과하기 전에 재건축으로 임대주택을 멸실하는 경우 그 동안 경감 받았던 종부세는 어떻게 하는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1. 「임대 주택법」 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 ③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. ○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「임대 주택법」 제2조제4호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호 및 제6호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 2. 「임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 <개정 2011.10.14> 가. 전용면적이 149제곱미터 이하인 주택으로서 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 ⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다. <개정 2011.10.14> 1. 제1항제1호나목 및 같은 항 제3호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다. 2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다. 3. 합병·분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 "합병법인등"이라 한다)이 합병·분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 "피합병법인등"이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병법인등의 임대기간에 합산한다. 4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다. 5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항제1호·제3호 및 제6호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항제2호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항제5호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다. 가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용 나. 건설임대주택으로서 「임대 주택법 시행령」 제13조제2항제3호 에 따른 임차인에 대한 분양전환 다. 천재·지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생 ○ 종합부동산세법 제17조 【결정과 경정】 ⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제8조제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다. ○ 종합부동산세법 시행령 제10조 【추징액 등】 ① 법 제17조제5항에 따라 추징하여야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다. 1. 합산배제 임대주택 또는 가정보육시설용 주택(이하 "합산배제 임대주택등"이라 한다)으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액 2. 합산배제 임대주택등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 계산한 세액 ② 법 제17조제5항에 따라 추징하여야 하는 이자상당가산액은 제1항에 따라 계산한 금액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 1. 합산배제 임대주택등으로 신고한 매 과세연도의 납부기한 다음 날부터 법 제17조제5항에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간 2. 1일당 1만분의 3 ○ 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대 사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. ○ 임대 주택법 시행령 제7조 【임대사업자의 범위 및 등록 기준 등】 ① 법 제6조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(호수) 또는 세대를 말한다. <개정 2008.11.26> 1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대 2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 종합부동산세과-29, 2011.11.15 종합부동산세를 합산배제하는 매입임대주택의 요건은 주택공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하이고 전용면적 149㎡ 이하인 1호 이상의 주택을 5년 이상 임대하는 것으로 개정(’11.10.14)됨 따라서 개정된 매입임대주택의 요건을 갖추고 과세기준일(6월1일) 현재 지자체에 임대사업자 등록과 세무서에 주택임대업 사업자등록이 되어 있는 경우(공동 소유 주택은 공동 명의로 등록) 합산배제 가능하며, 9월16일부터 9월30일까지 관할 세무서에 임대주택 합산배제 신고를 하여야 함 ○ 종합부동산세과-1537, 2008.11.12 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 의 규정에 의하여 합산배제되는 기존임대주택으로 적용받아왔던 주택 중 1호가 재개발 또는 재건축사업으로 멸실되어 법정의무임대기간(5년)을 충족하지 못하게 될 경우 당해 멸실된 주택 및 멸실된 주택으로 인해 보유요건(임대호수)을 충족하지 못한 나머지 주택에 대하여 각각 종합부동산세가 추징되는 것임 ○ 종합부동산세과-14, 2010.04.01 합산배제 신고한 임대주택 또는 가정보육시설용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 신고납부방식으로 신고한 납세의무자에 대하여는 2008년분부터 경감받은 세액과 「국세기본법」 제47조의5 에 따른 납부·환급불성실가산세를 추징하는 것이며, 부과·징수하는 납세의무자에 대하여는 「종합부동산세법」제17조 제5항의 신설(2008.12.26)에 따라 2009년분부터 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하는 것임