공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택의 합산배제

공사대금 정산 등을 위해 신탁업자에게 신탁된 시행사의 미분양 주택을 시공자가 공사대금으로 받은 경우에도 합산배제주택에 포함

[회신] 주택의 시공자가 「종합부동산세법 시행령」제4조 제1항 제3호 가목 또는 나목의 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 미분양 주택은 「같은 법 시행령」제4조 제1항 제5호에 따라 2009년분부터 합산배제되며, 공사대금 정산 등을 위해 신탁업자에게 신탁된 시행사의 미분양 주택을 시공자가 공사대금으로 받은 경우에도 합산배제주택에 포함됨 공사대금으로 받은 미분양주택은 해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년 동안 합산배제되며, 「건축법」제11조에 따른 허가를 받아 건축된 주택은 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 미만인 경우에만 합산배제되는 것임 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 당사는 시행사와의 도급계약에 따라 주택건설용역을 제공하였으며, 공사대금 지급보증 등을 위한 목적으로 미분양주택이 신탁업자에게 신탁되었음 - 주택의 미분양으로 공사대금을 받지 못하여, 신탁된 미분양주택 중 일부는 시행사와 대물정산 합의에 따라 공사대금과 상계하여 대물로 취득하였고, - 신탁된 미분양주택 중 일부는 시행사의 부도로 합의가 불가하여 시행사와 대물정산합의 없이 신탁업자에게 신탁처분을 요청하고 공사대금과 상계하여 대물로 취득하였음 - 등기부상 소유권 이전 : 시행사 → 신탁업자 → 시공사 ○ 질의내용 - 주택의 시공자가 신탁업자에게 신탁된 당해 미분양주택을 공사대금으로 대물변제 받은 경우에 합산배제할 수 있는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.「임대 주택법」 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정보육시설용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다. < 이하생략 > ○ 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 기타주택】 ① 법 제8조제2항제2호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 기타주택"이라 한다)을 말한다. < 중간생략 > 3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택 가. 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자 나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자 < 중간생략 > 5. 주택의 시공자가 제3호가목 또는 나목의 자로부터 해당 주택의 공사대금으로 받은 제3호에 따른 미분양 주택(해당 주택의 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택만 해당한다). 다만, 제3호나목의 자로부터 받은 주택의 경우에는 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다. < 이하생략 >