소액임차보증금이 공매공고일 이전에 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 경우에는 국세보다 우선함
전 문
[회신]
국세기본법 제35조제1항제4호의 규정에 의거 국세채권보다 우선하는 주택임대차보호법 제8조에 의한 소액임차보증금은 국세징수법 제67조의 공매공고일 이전에 주택임대차보호법 제3조에 의한 대항력을 갖춘 경우에는 국세보다 우선하여 배분한다.(조세 46019-248, 2000. 10. 19)
※ 재정경제부 조세 46019-248(2000. 10. 19.)호 예규와 관련하여 소액임차보증금으로서 국세에 우선하여 배분하는데 기준이 되는 국세징수법 제67조에 의한 공매공고일이라 함은 최초의 공매공고일을 말하는 것임
(징세46101-747, 2001.12.04)
| [ 질 의 ] |
| 1. 질의배경 국세심판소 결정(98서2010, 1999. 10. 14)에 따르면 소액임차인 보호와 관련하여 소액임차보증금 중 일정액에 대하여는 임차인의 주민등록전입신고일이 세무서의 압류등기일 이후라고 할지라도 당해 임대주택에 대한 경매신청의 기입등기일 이전의 경우에는 주택매각대금에서 국세보다 우선하여 변제받을 수 있다고 하였는바, 위 결정은 기존의 재정경제부 예규(기법 46019-194(1996. 6. 27)와는 상반되어 질의함 2. 관련규정 및 기존 예규 내용 국세기본법 제35조 제1항 제4호 및 주택임대차보호법시행령 제3조 내지 제4조의 규정에 의하면, 주택임대차보호법 제8조 가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 주택임대차에 관한 보증금중 임차인(보증금이 특별시 및 광역시(군지역은 제외)에서는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인)이 우선 변제받을 수 있는 소액보증금(특별시 및 광역시(군지역은 제외)에서는 1,200만원 이하, 기타의 지역에서는 800만원 이하)은 국세 또는 가산금에 우선하여 변제됨 이 경우 주택임대차보호법 제8조 에서 임차인이 소액임차보증금에 대하여 우선 변제권을 인정받기 위해서는 임차인이 경매신청의 등기 전에 같은법 제3조 제1항의 대항요건(주택의 인도와 주민등록전입신고)을 갖추어야 하는 것으로 규정하고 있으나, 공매의 경우에는 명문의 규정이 없어 압류시점을 경매신청의 등기일로 보아 공매되는 당해 주택의 압류후에 임대차계약이 체결되고 주택임대차보호법 제3조 제1항 의 대항요건을 갖춘 경우에는 같은법 제8조에 해당하는 소액임차보증금이라고 하더라도 동 주택의 매각대금에서 우선변제 받을 수 없는 것으로 해석하여 현재까지 적용하여 오고 있음(재정경제부 기법 46019-194, 1996. 6. 27). 〈참고사항〉 * 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 소액임차권자를 보호하고자 하는 것이 목적으로 |
| [ 질 의 ] |
| 종전에는 소액보증금의 임대차의 성립시기에 관한 명문규정이 없고 해석상 당해 부동산의 소유권이전시까지 대항요건을 구비한 소액보증금에 대하여 우선변제권을 인정하고 있어 경매가 개시된 이후에 성립된 소액보증금도 우선변제권을 인정하고 있었으나 이는 악의의 임대인이 강제집행면탈의 수단으로 악용할 소지가 있고, 경매개시사실을 알고 세든 임차인까지 보호할 합리적인 이유가 없으므로, 선량한 담보권자의 보호와 거래의 안전을 위하여 최소한 경매개시결정일까지 대항요건을 갖춘 임차인만 우선변제권을 인정함이 타당하다고 보아 현행과 같이 개정한 것임. (1989. 12. 30 개정) 따라서, 민소법상의 경매신청의 등기와 동일한 효력을 지니는 국세징수법상의 압류전에 성립된 소액임차권자에 대하여만 국세기본법 제35조 제1항 제4호 의 규정에 의한 우선변제를 인정하여 왔던 것임. 3. 국세심판소 결정내용 ｏ 그러나, 국세심판소에서 「주택임대차보호법에 규정하는 소액임차보증금 중 일정액(특별시 및 광역시에서는 임차보증금이 3,000만원 이하인 경우로 그 중 1,200만원, 기타지역에서는 임차보증금이 2,000만원 이하인 경우로 그 중 800만원)에 대하여는 임차인의 주민등록전입신고일이 세무서의 압류등기일 이후라 하더라도 당해 임대주택에 대한 경매신청의 기입등기일 이전인 경우에는 주택매각대금에서 국세보다 우선하여 변제받을 수 있다고 결정함. (98서 2010, 1999. 10. 14) 따라서 임차인은 민소법상의 경매신청의 등기전에 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 경우에 보증금 중 일정액에 대하여 우선변제효력이 있으나, 국세징수법상 공매의 경우에는 체납처분집행에 의한 압류일자의 전후에 관계없이 무조건 우선하게 되는 것임. (질의1) ｏ 향후 발생하는 동일한 사안에 대하여 기존의 예규와 새로운 심판결정례 중 어느 것을 적용하여야 하는지 여부 〈제1안〉 ｏ 기존의 예규를 적용함. |
| [ 질 의 ] |
| （이유） ｏ 심판결정례는 당해 사건에 대하여만 효력이 미치는 것이므로 기존의 예규를 변경하지 않는 한 기존의 예규를 적용해야 함. 〈제2안〉 ｏ 심판결정례를 적용함. （이유） 조직체계상 동일한 기관의 하부기관에서 기존의 해석에 상반되는 결정을 하였으므로 새로운 해석으로 보아 심판결정례를 적용함. 구체적인 심판청구사례에 대하여 심판결정을 한 후, 그 결정내용을 외부에 공개적으로 공시하여 차후에 발생되는 모든 동일한 사례가 적용되는 것으로 하였으므로 기존의 예규를 변경시키는 별도의 절차가 필요없기 때문임. (질의 2) ｏ 심판결정례를 새로운 해석으로 보아 기존의 예규를 변경하는 경우 향후 발생하는 동일한 사안에 대하여 어느 시점부터 적용하여야 하는지 여부 〈제1안〉 ｏ 심판결정례와는 별도로 기존의 예규를 변경하여 시행하는 시점 이후 발생하는 사례부터 적용함. （이유） ｏ 심판결정례는 당해 사건에 대하여만 효력이 미치는 것이므로 기존의 예규를 변경하여 변경된 새로운 해석이 시행되는 시점부터 새로운 해석을 적용함. 〈제2안〉 ｏ 현재 적용되고 있는 기존 예규를 무시하고 심판결정례를 따라 결정일 이후 발생하는 사례부터 적용함. |
| [ 질 의 ] |
| （이유） 조직체계상 동일한 기관의 하부기관에서 기존의 해석에 상반되는 결정을 하였으므로 새로운 해석으로 보아 결정일 이후에 발생하는 사례는 심판결정례를 적용함. 구체적인 심판청구사례에 대하여 심판결정을 한 후, 그 결정내용을 외부에 공개적으로 공시하여 차후에 발생되는 모든 동일한 사례가 적용되는 것으로 하였으므로 기존의 예규를 변경시키는 별도의 절차가 필요없기 때문임. |