승인된 분양가액으로 부가가치세 과세표준을 안분계산할 수 있는지 여부

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에, 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 실지거래가액이 불분명한 경우에는 법령에 의해 안분계산한 금액을 과세표준으로 하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 붙임 질의회신 (부가46015-230,1999.01.26, 제도46015-10272, 2001.03.28) 내용을 참고하시기 바랍니다. ※ 부가46015-230, 1999.01.26 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액이라 함은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있으며 구분표시된 토지와 건물의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우이거나, 비록 매매계약서상에는 토지와 건물의 가액이 구분 표시되어 있지는 않다 하더라도 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약체결전에 계약당사자간에 토지와 건물의 가액을 합의한 사실이 관련 증빙 등에 의하여 확인할 수 있는 경우로서 구분된 토지와 건물의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우를 말하는 것으로 각 개별사안에 따라 사실판단할 사항임. 1. 질의내용 요약 아파트 분양시 국가 및 지방자치단체로부터 분양가액을 승인받은 경우 그 승인된 가액으로 부가가치세과세표준 안분계산할 수 있는지에 대한 질의 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 과세표준 - 부가가치세법 제13조 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액” 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가 (1999. 12. 28 개정) ○ 과세표준의 안분계산 - 부가가치세법시행령 제48조의2 ① ~ ③ 생략 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등” 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지 거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가” 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) ⑤ 삭제 (2000. 12. 29) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 제도46015-10272,2001.03.28 아파트 등의 신축ㆍ분양하는 사업자가 중간지급조건부로 동 아파트를 공급하는 경우 부가가치세가 과세되는 건물 등의 과세표준은 실지거래가액에 의하는 것이나 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액이 불분명한 경우에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 및 제5항의 규정에 따라 안분계산한 공급가액을 그 과세표준으로 하는 것이며, 이 경우 부가가치세법시행령(2000. 12. 29 대통령령 제17041호) 제48조의 2의 개정규정은 2000. 1. 1 이후 최초로 공급하는 분부터 적용하는 것임. 당해 거래에 있어 세금계산서에 관련된 사항은 유사 질의회신(부가 46015-2432, 1997. 10. 25)내용을 참고하기 바람. ○ 부가46015-544,2001.03.22 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등을 함께 공급하는 경우에 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상의 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것임. ○ 부가 46015-230, 1999. 01. 26 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액이라 함은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있으며 구분표시된 토지와 건물의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우이거나, 비록 매매계약서상에는 토지와 건물의 가액이 구분 표시되어 있지는 않다 하더라도 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약체결전에 계약당사자간에 토지와 건물의 가액을 합의한 사실이 관련 증빙 등에 의하여 확인할 수 있는 경우로서 구분된 토지와 건물의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우를 말하는 것으로 각 개별사안에 따라 사실판단할 사항임.