양도소득세를 실지거래가액으로 신고해야 하는지 여부

1년 이상 보유한 토지를 양도하고 양도소득세를 계산하는 경우 기준시가에 의해 계산하는 것이 원칙이나, 양도소득 과세표준확정신고 기한 내에 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 계산하는 것임.

[회신] 귀 질의 (1)경우 1년 이상 보유한 토지를 양도하고 양도소득세를 계산하는 경우 기준시가에 의해 계산하는 것이 원칙이나, 양도소득 과세표준확정신고 기한 내에 실지거래가액으로 신고하는 경우 등 소득세법 제96조 제1항 단서에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 계산하는 것이며, 질의 (2) 경우 자경농지에 대한 감면 요건은 농업소득세의 과세대상이 되는 토지 중 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구안의 지역 또는 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 지역에 거주하는 자가 보유기간동안 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우 양도소득세가 면제되는 것이고, 질의 (3) 경우 소유하던 농지를 사실상 분할하여 양도하는 경우에는 부동산 매매의 규모, 거래횟수, 반복성, 사업목적 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 부동산 매매업에 해당하는 것으로서 부동산매매업 해당여부는 소관 세무서장이 사실 판단할 사항인 것입니다. 1. 질의내용 요약 1. 1년 이상 보유한 토지를 양도하고 매수자가 실지거래가액에 의하여 취득세 및 등록세를 신고한 경우 양도소득세를 반드시 실지거래가액으로 신고해야 하는지. 2. 8년 이상 자경 한 농지의 양도에 대한 감면 규정 3. 8년 이상 자경 한 농지를 부동산컨설팅사에 매매를 위탁하여 다수의 매수인에게 년2회 이상에 걸쳐 매수인의 요구대로 위치 확정하여 지분으로 양도한 경우 부동산 매매업 해당여부. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) ○ 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다. 1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자 (1998. 12. 28 개정) ○ 조세특례제한법시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】 ① 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 토지” 라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다 ② 제1항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다 ④ 법 제69조 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자” 라 함은 8년 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)안의 지역 (1998. 12. 31 개정) 2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역 (1998. 12. 31 개정) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자신이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다. ③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다. ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 심사양도2000-2086,2000.12.22 농지와 연접한 지역에서 8년 이상 거주하며 부와 함께 자경한 사실인정되고 양도당시 농지이므로 양도세 면제대상임 ○ 재일46014-3163,1995.12.08 조세감면규제법 부칙 제55조의 규정에 의하여 8년이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면규정을 적용함에 있어 취득한 때로부터 양도할 때까지의 사이에 8년이상 재촌자경한 사실이 확인되는 경우에는 양도 당시에 농지소재지에 거주하지 아니하는 경우(비거주자 포함)에도 면제규정을 적용하는 것임. ○ 재일46014-2162,1997.09.10 1. 소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임. 2. 귀 문의 경우, 소유하던 농지를 단순히 분할하여 양도하였는지 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하였는지 여부는 소관세무서장이 사실조사하여 판단할 사항인 것임. ○ 소득46011-10150,2001.02.19 토지를 분할해 판매하는 사업은 ‘양도소득’ 이 아닌 ‘부동산매매업’ 으로서 종합소득세가 과세되는바, 그 취득가액 불분명시 취득가액 산정방법 ○ 소득46011-3149,1999.08.10 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산 매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 세19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것임. ○ 소득46011-51,1999.01.06 부동산매매로 인한 ‘사업소득’ 또는 ‘양도소득’ 구분은, 수익목적여부, 규모와 횟수로 보아 계속ㆍ반복성 또는 사업목적을 가지는지 여부등을 종합적으로 판단함