보상금이 기준시가보다 낮은 경우 보상금을 기준시가로 적용할 수 있는지 여부

주택재개발사업으로 인하여 토지가 수용되고 재개발조합으로부터 보상금을 수령한 경우로서 보상금이 기준시가보다 적은 경우 그 보상금을 기준시가로 하는 것임.

[회신] 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 공공사업의 시행자에게 양도하거나 토지수용법 기타법률에 의하여 수용되는 경우에 그 보상금이 소득세법 제99조 제1항 제1호 가 목의 규정에 의한 기준시가보다 적은 경우에는 그 양도ㆍ수용가액을 양도당시의 기준시가로 하는 것이므로, 귀 질의 경우 주택재개발사업으로 인하여 토지가 수용되고 재개발조합으로부터 보상금을 수령한 경우로서 보상금이 기준시가보다 적은 경우 그 보상금을 기준시가로 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 주택재개발사업으로 인하여 토지가 수용되고 재개발조합으로부터 보상금을 수령한 경우로서 보상금이 기준시가보다 낮은 경우 보상금을 기준시가로 적용 할 수 있는지. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제99조 【 기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정) 가. 토 지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (1999. 12. 28 개정) 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ⑧ 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 내지 다목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 동호 가목 내지 다목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다. (1999. 12. 31 개정) 1. 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도되거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액 (1999. 12. 31 개정) 2. 국세징수법에 의한 공매와 민사소송법에 의한 강제경매 또는 저당권실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액 (1999. 12. 31 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-1274,1998.07.08 【질의】본인은 ○○시의 승인을 받아 추진하는 불량주택 재개발사업 지구내에 편입된 다량의 토지를 상속에 의해 1989년부터 각종 재세 공과금을 납부하면서 현재까지 소유하고 있음. 본 토지는 선대가 소유(소유년도 및 소유방법 불명)하던중 사망으로 1965년 남편이 상속받아 관리하던중 1989년 남편의 사망으로 그의 처인 본인이 동년 상속과 동시 상속세를 납부한 후 현재까지 소유 관리하던중 1994. 12. 10자 ○○시로부터 동 지구에 재개발 사업승인을 받아 ○○원과 공인 감정기관(2개소)에 해당 모든 토지의 감정을 의뢰 하여 그 평가된 금액을 4년후인 1998. 9.에 청산(현금)받게 됨. (질의사항) 본인의 경우 토지의 평수와 평가액(감정원)이 조합원의 권리인 아파트(1동)배정금액보다 많아 잔액을 현금 청산 받게 됨. 이 경우 ① 1994년도 평가액을 1998년도에 청산 받았을때 납부할 양도소득세와 산출방법 ※ 예시 : 아파트 신청 배정분양 예정가 2억원 1994년도 감정원토지 평가액 7억5천만원 1994년 평가시 공시지가 금액 10억1천만원 1998년도 청산받을시 공시지가 11억5천만원 1998년 토지대금 청산받을 금액 5억5천만원(1994감정가-아파트분양금) ② 토지평가시점(기준일)은 1994년이고 1995년도에 소급 감정하여 그 감정된 평가액 (감정가)을 4년후인 1998년에 비로소 토지대금으로 현금 청산 받게되고 감정기관이 평가한 토지금액이 현실 매매가격은 고사하고라도 재산세 등 과세 기준인 공시지가 보다 월등히 낮은 감정원 평가 금액을 수령하게 됨. ※ 이 경우 양도소득세 기준을 공시지가와 실제 청산받은 감정원 평가액 중 어디에 적용하는지의 여부 (예시 : 공시지가 1㎡당 1,200,000원 감정가 1㎡당 400,000원) 【회신】기준시가에 의한 양도차익을 산정하는 경우로서 소유토지가 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 공공사업의 시행자에게 양도하거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우에 그 보상금액이 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 기준시가 보다 적은 경우에는 그 양도ㆍ수용가액을 양도당시 기준시가로 하는 것임.