신축중인 상가를 양도하는 경우 양도가액의 산정

신축중인 상가는 분양계약을 체결하여 취득시기가 도래하기 전에는 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것이므로 이에 대한 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것임.

[회신] 귀 질의의 내용이 불분명하여 정확한 답변을 할 수 없으나, (가) 부동산매매업이 아닌 경우 토지와 신축중인 건물을 함께 양도하는 때에 그 신축중인 건물이 건축법상 건축물에 해당되는 경우에는 토지와 건물을 양도한 것으로 보는 것이며, 이 경우 취득후 1년이 초과된 부동산을 양도하는 경우의 양도가액은 소득세법 제96조의 규정에 따라 기준시가에 의하는 것이며, (나) 신축중인 상가를 분양계약 체결하여 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의한 취득시기가 도래하기 전에는 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것이므로 이에 대한 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 1999.10월 농지(답)를 매수계약체결하여 2000.5월 잔금을 지급하고 취득하였으나 잔금 지급전에 토지의 사용승락을 얻어 건축허가 및 전용허가를 받고 건축물을 착공하였으며, 상가건물을 신축중인 2001.6월을 잔금지급일로 하여 양도하고자하는 경우, - 양도 및 취득가액을 기준시가로 할 것인지 또는 실지거래가액으로 할 것인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 생략 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000. 12. 29 개정) 3. 생략 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정) 이하 생략 ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. ~ 3. 생략 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 이하 생략 ○ 건축법 제2조 【정 의】 ① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (1999. 2. 8 개정) 1. 생략 2. “건축물” 이라 함은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고 기타 대통령령이 정하는 것을 말한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-851 (1998.05.15) 1. 생략 2. 토지와 신축중인 건물을 함께 양도하는 경우 그 신축중인 건물이 건축법상 건축물에 해당되는 경우에는 토지와 건물을 양도한 것으로 보는 것임. ○ 재일46014-2899 (1997.12.10) 1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득ㆍ양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 청산한 날이 되는 것임. 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하는 것이며, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일로 하는 것임. 2. 신축중인 건물의 건축허가서상 건축주를 변경하는 경우 양도소득세가 과세되지 아니하는 것이나, 당해 신축중인 건물이 건축법상 건축물로 분류되는 상태에서 유상이전에 의한 건축주의 명의를 변경하는 경우에는 건물의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 재일46014-688 (1994.03.14) 1. 신축중인 상가를 분양 계약체결하여 소득세법시행령 제53조 의 규정에 따른 취득시기가 도래하기 전에는 같은법시행령 제44조 제4항 제2호의 규정에 따라서 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하는 것임. 2. 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 양도소득금액의 계산은 같은법시행령 제170조 제4항 제2호 (가)목의 규정에 따라 실지거래가액으로 결정하는 것으로서 그 보유기간이 2년미만인 경우에는 양도소득 과세표준에 100분의 60 세율이 적용되며 그 보유기간이 2년 이상인 경우에는 소득세법 제70조 제3항 제1호 의 세율(40)이 적용되는 것임.