재건축 주택의 양도소득세 비과세

재건축한 주택의 보유기간이 3년 이상이고 양도 당시 타 주택이 없거나, 타 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 재건축한 주택을 양도하는 경우 비과세 되는 것임.

[회신] 주택건설촉진법에 의한 재건축을 위하여 주택이 철거된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것이며, 양도소득세가 비과세 되는 1세대1주택 여부를 판정함에 있어 주택을 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 그 주택이 멸실 되어 재건축한 경우에는 그 멸실 된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하여 보유기간을 계산하는 것으로서, 귀 질의 경우 재건축한 주택의 보유기간이 3년 이상이고 양도 당시 타 주택이 없거나, 타 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 재건축한 주택을 양도하는 경우 비과세 되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ ○○동 주택을 1974년 상속으로 취득하여 2001.5월 양도하였고, ○○동 주택을 1993년 매입하여 1998.4월 재개발 사업으로 주택이 철거된 상태에서, 1983년 취득하여 14년 보유하다 1997.8월 주택을 멸실 하고 2001.7.30 재건축 완공예정인 주택을 양도할 경우 어느 시기에 양도하여야 비과세 되는지. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-1146,1999.06.12 주택을 멸실하고 그 부수토지에 겸용주택을 재건축하여 양도하는 경우 건축물의 취득시기는 재건축한 사용검사필증교부일이 되나, 토지는 당초 토지의 취득일이 됨 ○ 재일46014-1720,1997.07.15 1세대1주택을 멸실한 상태에서 양도시는 과세되나 재건축하여 양도시는 종전 주택 보유기간과 통산해 3년 이상 보유시 비과세됨