건축허가를 받지 못하여 미등기부동산을 양도하는 경우 미등기양도자산인지 여부

건축허가를 받지 못하여 등기가 불가능한 상태에서 양도하는 무허가주택은, 미등기양도자산으로 보지 아니하는 것이며, 부동산양도신고를 하여야하는 것임.

[회신] 미등기양도자산이라 함은 소득세법 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것이고, 귀 질의의, 건축법상의 건축허가를 받지 못하여 등기가 불가능한 상태에서 양도하는 무허가주택은 소득세법 시행령 제168조 제1항의 규정에 의거 미등기양도자산으로 보지 아니하는 것이며, 소득세법 제165조의 규정에 의한 부동산양도신고를 하여야하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 경락으로 취득한 건물이, 취득하기 전에 당해 건물을 전소유주가 멸실후 허가없이 불법신축한 무허가건물이라는 이유로 관할구청에서 건축물관리대장에 등재를 거부함에 따라 취득등기를 하지 못한 상태에서 양도하는 경우 1. 세법상 미등기양도자산의 개념 2. 소득세법 시행령 제168조 제1항 에서 규정하는 “법률규정 및 법원의 결정에 의해 양도당시 취득에 대한 등기가 불가능한 자산”에 해당하는 지 여부 3. 위 양도부동산의 부동산양도신고 대상 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① ~ ② 생략 ③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산” 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ④ 이하 생략 ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정) 3. 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】(2000. 12. 29 제목개정) ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 생략 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 이하 생략 ○ 소득세법 제165조 【부동산양도 신고등】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 부동산의 소유권을 이전하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 부동산의 거래내용을 납세지 관할세무서장에게 신고(이하 이조에서 ″부동산양도신고″ 라 한다)하여야 한다. 다만, 주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)ㆍ농지 등으로서 대통령령이 정하는 경우와 거래대금이 대통령령이 정하는 가액 이하인 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 12. 29 단서개정) 1. 매매 또는 교환 (1998. 12. 28 개정) 2. 법인에의 현물출자 (1998. 12. 28 개정) 3. 공매 또는 경매 (1998. 12. 28 개정) 4. 토지수용법ㆍ 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 기타 법률에 의한 수용 및 협의매수(보상금을 공탁하는 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다) (2000. 12. 29 개정) 5. 대물변제 (1999. 12. 28 신설) ② 이하 생략 ○ 건축법 제8조 【건축허가】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 건축 또는 대수선을 하고자 하는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령이 정하는 용도ㆍ규모의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다. (1999. 2. 8 개정) ② 생략 ③ 제1항의 규정에 의하여 허가를 받고자 하는 자는 허가신청서에 제2항의 규정에 의한 기본설계도서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. (2001. 1. 16 개정) ④ 이하 생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-2212 (1995.09.06) 건축법상의 사용검사를 받지 못하여 소유권보존등기를 못한 경우는 소득세법시행령 제121조 의 2 (현행 제168조 제1항) 제2호에 의거 미등기 양도자산으로 보지 아니하는 것이며, 취득시점은 준공검사 전에 사실상 사용하거나 가사용승인을 얻은 때에는 그 사실상의 사용일 또는 가사용승인일이 되는 것임. ○ 재일46014-679 (1996.03.14) 소득세법(1994. 12. 22 전면 개정되기 전의 것) 제5조 제6호 (자)의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용하는 경우 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 상태에서 양도한 무허가 주택은 미등기 양도자산에 해당하지 아니하여 동 규정에 의한 1세대 1주택 비과세가 적용됨.