양도소득세의 감면해당여부 및 보유중인 주택의 양도소득세 비과세 적용여부

장기임대주택은 양도소득세 감면을 받을 수 없으며, 또한 보유중인 주택을 양도하는 경우에도 1세대 1주택의 비과세를 적용 받을 수 없는 것임.

[회신] 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 받기 위하여는 조세특례제한법 시행령 제97조의 규정에 해당하여야 하며, 다른 주택 임대사업자로부터 임대주택을 취득함과 아울러 주택임대인의 지위를 승계받는 경우에는 전 임대사업자의 주택임대기간은 합산하지 아니하는 것으로 귀 질의의 장기임대주택은 양도소득세 감면을 받을 수 없으며, 또한 보유중인 주택을 양도하는 경우에도 1세대 1주택의 비과세를 적용 받을 수 없는 것입니다. 1. 질의내용 요약 기존의 임대사업자로부터 국민주택규모의 주택 5채(1998.10월 준공)를 승계받아 2001년 3월 임대사업자로 등록을 하고 임대사업을 영위하고자 하는 경우 양도소득세의 감면해당 여부 및 현재 보유중인 주택의 양도소득세 비과세 적용 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】 ① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니한다. (1998. 12. 28 개정) 이하 생략 ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】 ① 법 제97조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 내국인” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 임대주택을 5호 이상 임대하는 개인 (1998. 12. 31 개정) 2. 임대주택을 5호 이상 임대하는 내국법인(이하 이 조에서 “임대주택사업자” 라 한다) (1998. 12. 31 개정) ② ~ ④ 생략 ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간” 이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31 개정) 2. 합병후 존속하는 법인 또는 합병으로 인하여 설립된 법인(이하 이 조에서 “합병법인” 이라 한다)이 합병으로 인하여 소멸된 법인(이하 이 조에서 “피합병법인” 이라 한다)의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피합병법인의 주택임대기간을 합병법인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31 개정) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간을 합산할 것 (1998. 12. 31 개정) 이하 생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-1875 (1998.09.26) 1. 조세감면규제법 제67조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 임대기간의 계산은 같은법시행령 제64조 제1항 각호에 해당하는 개인 또는 임대주택사업자가 임대를 개시한날부터 기산하는 것이며, 법인의 합병 또는 상속으로 인하여 합병법인의 피합병법인의 임대주택을 취득하여 임대하거나 상속인이 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 그 피합병법인 또는 피상속인의 주택임대기간을 합병법인 또는 상속인의 주택임대개간에 합산하여 계산하는 것이나, 2. 다른 주택 임대사업자로부터 임대주택을 취득함과 아울러 주택임대인의 지위를 승계받는 경우에는 전 임대사업자의 주택임대기간은 후 임대사업자의 주택임대기간에 합산하지 아니하는 것임. ○ 재일46014-1976 (1998.10.13) 1. 조세감면규제법 제67조 및 같은법시행령 제64조 규정에 의한 요건을 갖춘 장기임대주택은 소득세법 규정에 의한 1세대1주택 판정시 소유주택으로 보지 아니하는 것임. 2. 따라서 5가구 이상의 주택을 장기임대주택으로 임대를 개시한 상태에서 3년 이상 보유한 장기임대주택이 아닌 1주택을 양도하는 경우 장기임대주택은 소유주택으로 보지 아니하기 때문에 당해 양도주택을 대상으로 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대1주택에 해당하는지 여부를 판정하는 것임.