비상장주식평가시 임대아파트용 토지 및 건물의 “순자산 가액” 평가방법

상속재산을 평가하는 경우 건물의 가액은 상속개시 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 상속세법시행령 제5조 제2항 제1호의2의 방법에 의함.

[회신] 상속세및증여세법시행령 제55조의 규정에 의하여 비상장법인의 순자산가액을 계산하는 경우에 있어 부동산의 평가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액과 같은법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 내지 제66조 규정의 보충적 평가방법으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 비상장주식평가시 임대아파트용 토지 및 건물의 “순자산 가액” 평가방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건 물 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 ⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재삼 46014 - 2808 (1996.12.18) 상속재산을 평가하는 경우 건물의 가액은 상속개시 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 상속세법시행령 제5조 제2항 제1호의2의 방법에 의한다. 이때 “시가” 라 함은 상속개시 당시에 있어서 각각 재산의 현황에 따라 불특정 다수 인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 이에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단한다. ○ 심사상속98-312 (1999. 3. 26) 분양목적 신축상가의 미분양분과 구조ㆍ위치ㆍ교통상황 등 제반입지조건이 동일한 일부 상가가 분양예정가대로 분양되었어도 미분양상가의 분양예정가액을 ‘시가’ 로 볼 수 없음