환지예정지의 기준시가를 어느 토지의 개별공시지가로 적용할 것인지 여부

토지에 대한 기준시가는 평가기준일이 아닌 지가고시일을 기준으로 적용하는 것이며, 양도한 환지예정지의 개벌공시지가가 없는 경우, 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 내용이 불분명하여 정확한 답변을 드릴 수 없으나 토지에 대한 기준시가는 평가 기준일이 아닌 지가 고시일을 기준으로 적용하는 것이며, 양도한 환지예정지의 개별공시지가가 없는 경우 토지의 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 종전 소유하고 있던 토지가 1999.4.13 환지예정지로 지정된 후 1999.10.23 양도되었는바, 양도당시의 기준시가는 어느토지의 개별공시지가로 적용할 것인지. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정) 가. 토 지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말한다. 1. 지적법에 의한 신규등록토지 (1997. 12. 31 신설) 2. 지적법에 의한 분할로 인하여 지번이 새로이 부여된 토지 (1997. 12. 31 신설) 3. 지적법에 의한 합병된 토지 (1997. 12. 31 신설) 4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (1997. 12. 31 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 국심99전144,1999.05.13 새로운 기준시가가 고시되기전에 취득ㆍ양도된 경우 직전의 기준시가를 적용함 ○ 재일 46014-425,1999.03.02 새로운 개별공시지가가 고시되기전에 취득 및 양도하는 경우 직전의 개별공시지가에의함 ○ 심사양도98-4434,1998.07.10 지가공시기준일 경과후 환지예정지 지정고시를 거쳐 토지의 형질변경후 취득한 토지에 대해 종전 토지의 개별공시지가 적용은 부당하고 새로 산정해야 됨 ○ 심사양도98-2224,1998.06.26 개별공시지가는 평가기준일이 아닌 고시일을 기준으로 적용되며, 그 고시전에 모지번에서 분할되어 지가형성요인이 다른 토지를 모지번의 공시지가를 적용함은 부당함 ○ 국심99부1806,2000.08.08 【제목】 토지구획정리사업지구내 환지예정지는 종전 토지와는 현저히 달라 개별공시지가 없는 토지에 해당하므로 세무서장이 평가한 가액에 의함 【사실관계 및 판단】 토지구획정리사업 등의 시행으로 인한 환지예정지는 종전토지와는 지목, 위치, 형상, 도로 및 교통 조건 등이 현저히 달라 종전토지에 대한 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 할 것이며, 환지예정지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익산출을 위하여 그 양도가액을 산정함에 있어서도 종전토지의 면적과 기준시가를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지의 면적과 기준시가를 기준으로 하여야 하는 것으로, 청구인이 양도한 환지예정지는 양도당시 개별공시지가가 새로 산정되어 고시되어 있지 아니하므로 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다고 할 것이어서(국심 98서1110, 1998. 12. 31외 같은 뜻임) 세법상 명문 규정이 없음을 이유로 환지예정지를 개별공시지가 없는 토지로 볼 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.