매매목적의 신축상가를 분양함에 있어 분양수입금액에 대응하는 분양원가의 결정

매매목적의 신축상가를 분양함에 있어 분양수입금액에 대응하는 분양원가는 분양 당시의 장부가액으로 하는 것으로서 부분적으로 분양될 경우 용도별, 층별로 분양가액차이가 있는 경우에는 분양예정금액의 비율에 의해 배분할 수 있는 것임.

[회신] 1. 매매목적의 신축상가를 분양함에 있어 분양수입금액에 대응하는 분양원가는 분양 당시의 장부가액으로 하는 것으로서 부분적으로 분양될 경우 용도별, 층별로 분양가액차이가 있는 경우에는 분양예정 (수입) 금액의 비율에 의해 공사원가를 배분할 수 있는 것입니다. 2. 미분양된 상가를 일시적으로 임대하는 경우 차입자금의 지급이자 필요경비 안분계산은 기회신한 내용(소득 46011-1313, 1999. 4. 9)을 참고하시기 바랍니다. ※ 소득46011-1313, 1999.4.9 매매목적으로 신축한 상가가 분양되지 아니하여 그 중 일부를 일시적으로 임대하는 경우 상가신축을 위하여 차입한 차입금에 대한 건물준공 후의 지급이자는 사업소득과 부동산임대소득의 소득금액계산에 있어서 당해 면적비율로 안분하여 필요경비에 산입하는 것이며, 이 경우 사업소득과 부동산임대소득에 대한 별개의 재무제표를 작성하여 소득금액을 계산하고 종합소득으로 합산하여 소득세과세표준확정신고를 하는 것임. 1. 질의내용 1. 상가신축분양시 일부분양된 부분의 취득가액 산정방법은? 2. 미분양분을 일시적으로 임대시 차입금에서 발생한 지급이자의 필요경비 안분계산 방법은? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28 개정) ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. (1998. 12. 31 개정) 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 심사소득98-682, 1999.4.23 상가분양 수입금액에 대응하는 매출원가를 분양면적비율로 안분계산하는 방법을 일률적으로 적용함은 부당한 경우로서, 그 분양예정가액은 적절치 않고 감정평가된 가액이 타당하므로 감정평가액을 기준으로 분양수입금액에 대응하는 매출원가를 산정해 소득금액을 계산함 ○ 국심97중3024, 1985.5.26 주상복합건물을 분양하는 경우 용도별, 층별 분양가액차이 등으로 인해 분양예정(수입) 금액의 비율에 의해 공사원가를 배분한 것은 정당함 ○ 소득46011-1313, 1999.4.9 【질의】 상가신축판매업자가 차입한 건축자금에 대한 지급이자를 건물준공 연도에는 취득원가(건설자금이자)에 산입하였으나, 그 후 연도에 일부 임대하고 일부는 분양하는 경우 당해 지급이자를 상가신축판매업 또는 부동산임대업 중 어느 사업의 필요경비에 해당하는지, 또한 부동산매매업과 부동산임대업을 겸업하고 있는 경우 회계처리는 별도로 구분ㆍ기장하여야 하는지. 【회신】 매매목적으로 신축한 상가가 분양되지 아니하여 그 중 일부를 일시적으로 임대하는 경우 상가신축을 위하여 차입한 차입금에 대한 건물준공 후의 지급이자는 사업소득과 부동산임대소득의 소득금액계산에 있어서 당해 면적비율로 안분하여 필요경비에 산입하는 것이며, 이 경우 사업소득과 부동산임대소득에 대한 별개의 재무제표를 작성하여 소득금액을 계산하고 종합소득으로 합산하여 소득세과세표준확정신고를 하는 것임.