재건축조합원이 기존주택부수토지를 현물출자하는 경우 현물출자 시기

재건축조합의 조합원이 기존 주택부수토지를 조합에 현물출자하는 경우 현물출자시기는 주택조합의 설립인가일 또는 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우는 기회신한 내용(소득 46011-601, 2000. 5. 24)을 참고하시기 바랍니다. ※ 소득46011-601, 2000.5.24 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것이며, 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임. 1. 질의내용 재건축조합의 조합원들이 기존의 주택부수토지를 조합에 현물출자 하는 경우 공정타당한 현물출자시기는? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28 개정) ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. (1998. 12. 31 개정) 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. ○ 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 외의 자산은 취득당시의 시가 (1998. 12. 31 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-601, 2000.5.24 【질의】 1. ○○주택재건축조합은 다음과 같이 설립 및 재건축, 분양하였는 바, 사업소득계산에 있어 조합원 출자토지의 금액계산에 대해 질의함. 2. 1991. 10. 28 : 재건축조합설립인가 - 주택건설촉진법 제44조 1994. 8. 1 : 주택신축판매업으로 공동사업자 등록신청 1994. 10. 7~1997. 4. 8 : 조합원토지의 조합에 신탁등기(이주시점에 따라 신탁등기가 달라짐) 1995. 10. 10 : 주택건설사업계획승인신청 1995. 12. 30 : 주택건설사업계획승인 - 주택건설촉진법 제33조 1997. 4. 23 : 공사착공 3. 질의 (1) 재건축조합이 분양한 사업소득도 공동사업으로 보아 국세청 소득 46011-90, 1999. 9. 28 예규에 따라 신탁등기시점의 시가로 평가하는 것인지 여부 (2) 1에서 신탁등기시점의 시가로 평가한다면 1994년~1997년 사이에 신탁등기가 이루어진 경우 최초 신탁등기 시점의 시가평가와 각각 등기시점의 시가평가와 어느 것을 적용하는지 여부 【회신】 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것이며, 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임. ○ 소득46011-679, 2000.6.21 【질의】 당사는 ○○○재건축조합임. 이번 소득세신고와 관련하여 궁금한 사항이 있어 질의함. 1980년대에 후반에 조합원들의 의견으로 조합장을 선임하고 1989년부터 1996년까지 각 세대별로 34필지의 땅을 조합장에게 명의신탁하였음. 조합설립인가가 난 것은 1992. 2.이며, 1996. 4.에 사업승인이 떨어졌음. 1999. 6.에 임시가사용승인이 나서 입주했고, 2000. 10.경까지 상가를 분양할 예정임. (질의 1) 토지취득가액의 기준일은 무엇인지. 34필지의 토지가 조합장에게 명의신탁된 시기가 1989년부터 1996년까지 다양한데 어느 시기의 토지가액을 기준으로 하는지(예 : 각 필지별 명의신탁일, 조합설립인가일, 사업승인일). (질의 2) 토지의 평가기준은 감정가액이라 하는데 본인은 감정을 받지 않았음. 이런 경우 공시지가로 해야 하는지. (질의 3) 우리 조합은 아직 사업이 완료되지 않아(상가가 분양이 안됨) 등기도 나지 않은 상태임. 이런 경우도 소득세신고를 해야 하는지, 올 10월경 상가가 분양이 되고 등기가 나므로 내년에 아파트 부분까지 한꺼번에 할 수 있는지. 【회신】 1. 재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의하여 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 그 수입시기는 소득세법시행령 제48조 제11호 의 규정에 의하여 그 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산하기 전에 소유권등의 이전에 관한 등기를 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기일 또는 사용수익일로 하는 것임. 2. 이때, 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시(주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른날)의 가액으로 하는 것으로 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임.