양도법인이 개발이익금의 일부를 추가로 지급받은 금액은 특별부가세 과세표준에 포함하는 것이며, 부동산 중개수수료로 지출하는 금액은 양도비용에 해당하는 것임.
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 법정관리중인 법인이 부동산을 양도하면서 부동산중개수수료를 지불하여야 하나 양도대금 전액을 채권은행의 부채상환에 사용하여야 하고, 양수자는 당해 부동산의 매입후 개발위험이 있어 최대한 저가로 부동산을 매입하여야 하는 관계로 우선 소유권을 이전등기하되 동 부동산의 양수자가 당해 부동산을 개발하여 개발이익이 있을 경우에만 개발이익의 일정금액을 추가로 지급받기로 하고, 양도법인은 이를 전액 부동산중개업자에게 지불하기로 한 경우
양도법인이 개발이익금의 일부를 추가로 지급받은 금액은 법인세법 제99조의 규정에 의한 특별부가세 과세표준에 포함하는 것이며,
당해 지급받은 금액을 부동산 중개수수료로 지출하는 금액은 같은법 제99조제3항제2호의 양도비용에 해당하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
법정화의 법인으로서 IMF상황하에서 부동산 양도계약이 어려워 중개업체를 통해 ○○회에 보유 부동산을 양도하되, ○○회가 동 부동산으로 인한 개발사업이 성공할 경우 세후순이익이 300억을 초과할 경우 그 초과이익금의 30%를 당해 양도법인 또는 양도법인이 지정하는 자(중개업체)에 지급하기로 하고 양도한 경우
- 양도법인이 소유권 이전 등기후 추가로 지급받은 초과이익금이 특별부가세 양도가액에 포함되는 지
- 또한 그 초과이익금을 지급받아 중개업체에 그대로 지출하였는바 이 또한 양도비용으로 볼 수 있는 지 여부
※ 양도법인과 양수법인이 소유권이전시 이와 같은 추가 약정을 하는 이유는 당시 당해 부동산을 낮은 가격으로 매입하면서 당해 양도법인이 법정화의기업인 관계로 양도금액 전액을 금융기관에 지불하여야 하는 관계로 별도의 중개수수료를 지불할 수 있는 입장이 아니었으며, 양수법인 또한 당해 부동산을 매입하여 개발위험이 많아 보다 낮은 가격으로 매입하여야만 되는 상황이었음
또한 부동산 중개업체는 양도ㆍ양수법인의 입장을 고려, 개발이 성공할 경우 동 중개수수료를 받기로 하고 중개하였음
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
법인세법 제99조
「과세표준」
③ 제1항의 규정에 의한 양도차익은 양도가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액으로 한다. (2000. 12. 29 단서삭제)
2. 토지등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용 (1998. 12. 28 개정)