부동산 필지별 양도가액의 안분계산 방법

자산을 일괄하여 양도함에 따라 개별자산의 양도가액을 알 수 없는 때에는 법인세법시행령 제141조 규정에 의해 안분계산하는 것이며 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 자본적지출액은 그 자산의 취득가액에 포함하는 것임.

[회신] 법인이 부동산을 양도하여 특별부가세의 과세표준 계산을 하는 경우 당해 사업연도에 양도한 자산별로 법인세법 제99조 제3항 규정에 의하여 계산한 양도차익을 합산한 금액을 과세표준으로 하되, 자산을 일괄하여 양도함에 따라 개별자산의 양도가액을 알 수 없는 때에는 같은법시행령 제141조 규정에 의해 안분계산하는 것이며 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 자본적지출액은 그 자산의 취득가액에 포함하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 화학제품을 생산하는 제조업체로서 공장외부에 있는 사택부지의 여유분을 APT건설업체에 일괄계약에 따라 양도하였는데 양도대상토지가 여러지번으로 구성되어 있고 기준시가도 각각 상이하며, 지적고시 완료 후 확정된 실제면적으로 매매대금을 정산하려고 함 질의 1) 부동산 필지별 양도가액의 안분계산 방법 질의 2) 특별부가세 계산시 양도비용의 범위 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 법인세법 제99조 【과세표준】 ⑤ 법인이 토지등을 함께 취득하거나 양도한 경우 토지등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 취득가액 또는 양도가액을 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 법인세법시행령 제141조 【기준시가의 산정】(대통령령 제17033호로 개정되기 전의 것) ② 법 제99조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 다음 각호의 방법을 말한다. 1. 기준시가가 있는 자산만을 취득하거나 양도한 경우에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 방법 ○ 법인세법시행령 제141조 【토지등의 가액의 안분계산】 법 제99조 제5항의 규정을 적용함에 있어서 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 그 가액은 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정을 준용하여 계산한 가액으로 한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 법인세법시행령 제140조 【특별부가세의 과세표준계산】 ② 법 제99조 제3항에서 “취득가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합계한 금액을 말한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 제72조 제1항(동항 제3호 및 제4호의 규정은 현물출자의 경우에 한한다) 내지 제3항 및 동조 제4항 제2호의 규정을 준용하여 계산한 취득가액. 다만, 동조 제2항 제1호의 규정에 의한 익금산입금액을 제외하고 동조 제3항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함한다. (1998. 12. 31 개정) ○ 법인세법시행령 제72조 【자산의 취득가액 등 】 ④ 법인이 보유하는 자산에 대하여 다음 각호의 1에 해당하는 사유가 발생한 경우의 취득가액은 다음과 같다. (1998. 12. 31 개정) 2. 제31조 제2항의 규정에 의한 자본적 지출이 있는 경우에는 그 금액을 가산한 금액 ○ 법인세법시행령 제31조 【즉시상각의 의제】 ② 제1항에서 “자본적 지출” 이라 함은 법인이 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 해당하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물ㆍ기계ㆍ설비 등의 복구 ○ 법인세법 기본통칙 7-2-7 … 59의 2 법 제99조 제3항 제2호에 규정하는 토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 토지 등을 양도하기 위한 계약서작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 및 분양대행수수료 등을 포함하는 것으로 한다.(97.4.1. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 법인46012-1177, (2000.05.18) 법인이 택지개발촉진법의 규정에 의한 택지개발사업으로 수용대상이 된 토지위에 정착된 건축물을 자진 철거하여 토지만을 양도하고 사업시행자로부터 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법에 의하여 지급받는 토지대금이외의 건물철거보상금은 법인세법 제99조 의 규정에 의한 특별부가세 과세표준계산시 토지의 양도가액에 포함하는 것이며, 이 경우 철거당시 건물의 장부상 잔액과 양도법인이 부담한 철거비용은 위 특별부가세 과세표준계산시 토지의 취득가액에 포함하는 것임. ○ 법인46012-4218, (1999.12.07) 법인이 자기 소유의 토지에 아파트를 신축하기 위하여 사용중인 기존건축물 등을 철거하였으나 당해 토지를 당초의 목적대로 사용하지 아니하고 양도한 경우에 철거당시 당해 건축물등의 장부상 잔액과 철거비용은 그 철거일이 속하는 사업연도의 손금에 산입하는 것으로서 동 금액은 법인세법 제99조 제3항 제1호 및 제2호 규정의 취득가액 또는 양도비용에 포함되지 아니하는 것임. ○ 법인46012-572, (1995.03.02) 법인이 토지와 건물을 함께 양도한 경우 법인세법 제99조 규정에 의한 특별부가세 과세표준을 계산함에 있어 양도가액은 자산별로 각각 구분된 실거래가액대로 하는 것이나, 각 자산별로 가액이 구분되지 아니하는 때에는 동법 제99조의 2 제5항 및 동법시행령 제141조 제2항에 의거 안분계산하는 것임. ○ 법인22601-2687, (1985.09.06) 지목과 지번이 서로 다른 2필지 이상의 토지를 동일인으로부터 일괄계약에 의하여취득함에 따라 각각의 지번에 해당하는 토지에 대한 취득가액의 구분이 불분명한 때에는 법인세법 시행령 제141조 제2항 의 규정을 준용하여 취득당시의 기준시가에 의하여 각 지번의 취득가액을 안분계산하는 것임. ○ 대법90누2383, (1990.10.12) 법인세법 제99조 제3항 제2호 소정의 “토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용”이라 함은 매수인 확정된 이후에 지출되는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등과 매수인의 확정 이전에 불특정다수인을 매수인으로 유인하기 위한 광고비용 등 토지 등을 양도하기 위한 비용으로서 사회통념상 그 지출이 상당하다고 인정되는 비용을 의미하고, 양도된 신축건물의 건축공사장에서 소요된 인건비와 소모품대는 일반관리비나 건물의 신축취득을 위한 비용을 성격을 가질 뿐 그건물의 양도를 위하여 직접 지출하는 비용이라고 할 수 없음. ○ 법인46012-4415, (1995.12.02) 법인이 보유하는 토지의 건축물의 일부가 도로로 편입됨에 따라 도로에 편입되지 아니한 잔여 토지 및 건축물을 효율적으로 사용하기 위하여 잔여건축물의 일부를 철거하는 경우 당해 철거비용은 잔여건축물에 대한 자본적 지출에 해당하는 것이므로, 본 질의의 경우 도로로 편입된 토지와 건축물에 대한 특별부가세 과세표준계산시 등 철거비용은 법인세법 제99조 제3항 제1호 의 취득가액에 포함할 수 없는 것임.