건설업 또는 부동산매매업의 업종 구분

상가건물을 신축 분양할 목적으로 건축 중인 건물과 토지를 양도함으로 인하여 발생하는 소득은 당초의 사업목적(부동산매매업)에 따른 사업소득에 해당함.

[회신] 귀 질의의 경우 업종 구분에 대하여는 우리청의 관련 기 질의 회신문(소득46011-1238,1997.5.2)을, 사업소득(부동산매매업)의 수입시기에 대하여는(제도46011-11342,2001.6.5)을 붙임과 같이 보내 드리니 참고하시기 바라며, 부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 자진납부는 소득세법 제69조의 규정에 의하는 것입니다. ※ 소득46011-1238, 1997.05.02 자기의 토지위에 상가건물을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한사업자가 건축중인 건물과 토지를 타인에게 양도함으로 인하여 발생하는 소득은 당초의 사업목적(부동산매매업)에 따른 사업소득에 해당되는 것임. 1. 질의내용 개인사업자가 자기의 토지에 상가를 신축 및 분양을 목적으로 건축중이며 현재는 상가건축에 따른 공사원가 등이 거의 초기상태이며 2003년에 준공예정으로 상가를 분양받은자 중 일부가 잔금 납부한 상태임. 위 사업과 관련하여 건설업 또는 부동산매매업의 업종구분과 사업소득(부동산매매업)의 수입시기 및 부동산매매업업의 토지등 매매차익 계산에 대한 질의임. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. ③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다. ③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다. ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. ○ 소득세법 시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】 사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다. 5. 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 호에서 “건설 등” 이라 한다)의 제공 (1998. 12. 31 개정) 용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날). 다만, 계약기간이 1년 이상인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 재정경제부령이 정하는 작업진행률(이하 “작업진행률” 이라 한다)을 기준으로 하여야 하며, 계약기간이 1년 미만인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 작업진행률을 기준으로 할 수 있다. 11. 제1호 내지 제10호의2에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매 (1998. 12. 31 신설) 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다. ○ 소득세법시행규칙 제20조 【건설 등에 의한 수입의 수입시기 및 총수입금액 등의 계산】 ① 영 제48조 제5호 단서의 규정에 의한 건설등의 제공에 있어서 각 과세기간의 총수입금액에 산입할 금액은 건설등의 계약금액에 작업진행률을 곱하여 계산한 금액에서 직전과세기간까지 총수입금액으로 계상한 금액을 차감한 금액으로 한다. ② 영 제48조 제5호 단서에서 “계약기간이 1년 이상인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우” 라 함은 건설등의 계약기간(그 목적물의 건설등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 1년 이상인 건설등으로서 비치ㆍ기장된 장부에 의하여 당해과세기간 종료일까지 실제로 발생한 건설등의 필요경비 총누적액을 확인할 수 있는 경우를 말한다. ③ 영 제48조 제5호 단서에서 “재정경제부령이 정하는 작업진행률” 이라 함은 다음 산식에 의하여 계산한 비율을 말한다. 다만, 건설등의 수익실현이 건설등의 작업시간ㆍ작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등(이하 이 항에서 “작업시간 등” 이라 한다)과 비례관계가 있고, 전체 작업시간등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설등의 경우에는 그 비율로 할 수 있다. 작업진행률 = 당해과세기간말까지 발생한 건설등의 필요경비 총누적액 / 건설등의 필요경비 총 예정액 ④ 제3항의 규정에 의한 건설등의 필요경비 총예정액은 건설업회계처리기준을 적용 또는 준용하여 건설등의 도급계약당시 추정한 원가에 당해과세기간말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 원가로 한다. ○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 자진납부】 ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 “부동산매매업자” 라 한다)는 토지 또는 건물(이하 “토지등” 이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다. ② 제1항의 규정에 의한 신고를 “토지등 매매차익예정신고” 라 한다. ③ 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. ④ 부동산매매업자가 제1항의 규정에 의하여 토지등 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 한 때에는 그 산출세액에서 신고ㆍ납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제(이하 “토지등 매매차익예정신고납부세액공제” 라 한다)한다. ⑤ 토지등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정ㆍ경정에 관하여는 제107조 및 제109조의 규정을 준용한다. ⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 및 예정신고납부절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 시행령 제127조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】 ① 법 제69조 제1항의 규정에 의하여 토지등 매매차익예정신고를 하고자 하는 자는 재정경제부령이 정하는 토지등 매매차익예정신고서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ② 부동산매매업자가 법 제69조 제4항의 규정에 의하여 토지등 매매차익예정세액을 자진납부하고자 하는 때에는 제1항의 토지등 매매차익예정신고서에 재정경제부령이 정하는 토지등 매매차익예정신고자진납부계산서를 첨부하여 납세지 관할세무서ㆍ한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다. ○ 소득세법 시행령 제128조 【토지 등 매매차익의 계산】 ① 법 제69조 제3항의 규정에 의한 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다. 1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액 2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지등의 건설자금에 충당한 금액의 이자 3. 토지등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금 4. 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 ② 토지등을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하지 아니한 장부가액으로 매매차익을 계산한다. ③ 부동산매매업자는 토지등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에는 이를 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산하여야 한다. ○ 소득세법 시행령 제129조 【토지등 매매차익과 세액의 결정·경정 및 통지】 ① 법 제69조의 규정에 의한 토지등 매매차익은 다음 각호에 의하여 계산한다. 1. 부동산매매업자가 토지등 매매차익예정신고시에 제출한 증빙서류 또는 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산한다. 2. 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 동조 제3항의 규정을 적용하여 계산한 금액으로 한다. (2000. 12. 29 개정) ② 제1항 제2호의 규정을 적용함에 있어서 매도한 토지등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 법 제99조의 규정에 의한 기준시가를 매매가액으로 한다. ③ 납세지 관할세무서장은 법 제69조 제1항 및 제4항의 규정에 의하여 토지등 매매차익예정신고 또는 토지등 매매차익예정신고자진납부를 한 자에 대하여는 그 신고 또는 자진신고납부를 한 날부터 1월내에, 매매차익예정신고를 하지 아니한 자에 대하여는 즉시 그 매매차익과 세액을 결정하고 제149조의 규정을 준용하여 당해 부동산매매업자에게 이를 통지하여야 한다. ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. 나. 관련예규 ○ 소득46011-1238,1997.05.02 자기의 토지위에 상가건물을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한사업자가 건축중인 건물과 토지를 타인에게 양도함으로 인하여 발생하는 소득은 당초의 사업목적(부동산매매업)에 따른 사업소득에 해당되는 것임. ○ 제도46011-11342,2001.06.05 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 “건설 등” 이라 함)의 제공에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날)로 하는 것이나, 소득세법시행령 제48조 제5호 단서 규정에 의하여 계약기간이 1년 이상인 건설등으로서 비치ㆍ기장된 장부에 의하여 당해 과세기간 종료일까지 실제로 발생한 건설등의 필요경비 총누적액을 확인할 수 있는 경우에는 같은법시행규칙 제20조에 의한 작업진행률을 기준으로 하여 수입시기 및 총수입금액 등을 계산하는 것임. ○ 재일46014-519,1999.03.16 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득하는 경우의 당해 자산의 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날이며, 당해 자산의 대금을 청산하기 전에 그 목적물이 완성 또는 확정된 경우에는 그 대금을 청산한 날임. ○ 소득46011-1017,1996.03.30 【제목】 부동산매매업의 수입금액을 실지거래가액으로 확인할 수 없는 경우 기준시가로 계산함 【요약】 토지등 매매차익결정시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가로 계산한 금액에 표준소득을 곱하여 소득금액을 산출함 【질의】 - 부동산매매업을 영위하는 거주자가 추계에 의하여 소득금액을 계산하는 경우에 적용하는 표준소득률의 무기장가산율 적용대상 범위 - 수입금액이 소득세법상 귀속시기의 차이로 부가세 신고사항과 다른 경우 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 있는지 여부 【회신】 1. 부동산매매업자의 수입금액은 구소득세법시행령(1994. 12. 31 개정전) 제142조의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이나 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 같은법시행령 제115조에 규정한 기준시가로 계산하는 것임. 2. 그리고, 부동산매매업자의 토지등 매매차익은 같은법시행령 제169조 제1항에서 규정하는 추계사유에 해당하는 경우 당해 토지등의 매매가액에 표준소득률을 곱하여 계산하는 것임. 이때 표준소득률을 적용함에 있어서 1994년 귀속의 경우 사업장별로 당해연도 수입금액이 3억원(대리ㆍ중개 등은 7천5백만원) 이상인 사업자에 대하여는 당해연도의 당해 종목기본율에 100분의 20을 가산하여 적용하는 것임.