국세와 주택임차보증금의 우선순위

주택임차인이 국세의 법정기일보다 먼저 주택임대차보호법 규정에 의해 우선변제권을 갖게 된 경우에는 당해 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 국세에 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음.

[회신] (제 1 안) 주택임차인이 국세의 법정기일보다 먼저 주택임대차보호법 제 3조의2 제1항의 규정에 의한 우선변제권을 갖게 된 경우에는 당해 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 국세에 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. (제 2 안) 국세와 주택임차보호법 제3조의 2 제1항에서 규정하고 있는 확정일자를 갖춘 임차보증금과의 우선권에 대한 우리청의 질의에 대하여 붙임과 같이 재무부의 회신이 있어 이를 통지하니 참고하시기 바랍니다. 붙임 : ※ 세조46068-32, 1994.03.29 1. 질의내용 요약 [사례] 국세의 체납으로 압류한 체납자의 부동산(주택)에 대하여 ○ 1993. 03. 02 : 주택임대차보호법 제3조 의 2 제1항에서 규정하고 있는 "확정일자"를 갖춤(같은법 제8조의 규정에 의한 소액보증금에 해당되지 아니함) - 임대보증금 : 2,700만원 ○ 1993. 03. 25 : 체납국세의 법정기일 [질의] 사례와 같을 때 국세와 확정일자를 갖춘 주택임대차보증금과의 우선 순위 갑설 : 국세의 법정기일보다 빠른 확정일자를 갖춘 임차보증금은 국세보다 우선한다. 이유 ○ 주택임대차보호법 제3조 에서 "임대차는 그 동기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대한 대항력을 인정"하고 있으며, ○ 같은법 제3조의 2 제1항에서 "임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은.....국세징수법에 의한 공매시 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 규정하고 있음. ○ 주택임대차보호법은 민법에 대한 특례규정이므로 확정일자를 갖춘 임차보증금은 국세기본법 제35조 제1항 제3호 에 규정하고 있는 전세권과 대항력에 있어서는 동일하게 볼 수 있으며 따라서,국세와 일반채권과의 우선권을 규정하고 있는 국세기본법 제35조 제1항 제3호 에서 확정일자에 대한 규정이 없더라도 동법의 체정취지등을 감안할 때 확정일자를 갖춘 임차보증금은 국세의 법정기일과 확정일자를 기준하여 우선권을 판단하여야 한다고 봄. 을설 : 확정일자를 갖춘것만으로는 국세에 대하여 우선권을 주장할 수 없기 때문에 국세가 항상 우선한다. 이유 ○ 주택임대차보호법은 민법에 대한 특별법의 지위에 있을 뿐, 국세기본법(국세의 우선권 규정)에 대한 특별법의 지위에 있다고 볼 수 없음. ○ 주택임대차보호법 제8조 에서 규정하고 있는 보증금중 일정액(소액임차보증금)의 보호 규정도 국세기본법 제35조 제1항 제4호 에서 규정하므로써 그 우선권을 인정하고 있으며, ○ 국세기본법 제35조 제1항 제3호 에서 국세와의 우선권을 다투는 채권등에는 등기.등록된 전세권.질권 또는 저당권만을 규정하고 있으므로 등기되지 아니한 전세보증금은 국세와 우선권을 다툴 수 없으며 국세의 법정기일보다 확정일자가 빠르더라도 국세보다 우선하지 못한다. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 주택임대차보호법 제 3조의 2 제1항