의제취득일 이전에 취득한 토지를 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산함에 있어 취득가액을 의제취득일 현재의 시가로 하는 경우에는 소득세법에 의한 필요경비 개산공제를 적용할 수 없음.
전 문
[회신]
의제취득일 이전에 취득한 토지를 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산함에 있어 취득가액을 소득세법시행령 제167조 제1항의 규정에 의한 의제취득일 현재의 시가로 하는 경우에는 같은법 제97조 제3항 제2호 및 같은법시행령 제163조 제6항 제1호의 규정을 적용할 수 없음.
1. 질의내용 요약
서울시 ○○구 ○○동의 토지를 1984. 12. 31 이전에 취득하여 양도하려고 하나 부동산 가격의 하락으로 양도시 기준시가가 실지거래가액에 현저히 미달하여 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 1985. 1. 1 의제취득일 현재의 기준시가로 양도소득세 신고를 하려고 함.
관련법규를 살펴보면,
소득세법
부칙(1994. 12. 22, 법률 제4803호, 1995. 12. 29 개정된 것) 제8조(양도자산의 취득시기에 관한 의제) 및 동법시행령 제167조(양도차익산정의 특례) 제1항에서는 “토지 또는 건물로서 1994. 12. 31 이전에 취득한 것은 1985. 1. 1에 취득한 것으로 보며, 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.
1. 의제취득일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 의제취득일 현재의 기준시가)
2. 취득당시 실거래가액이 확인되는 경우로서 당해 자산의 실지거래된 취득가액에 그 취득일로부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간에 의한 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액”이라고 규정하고 있음.
또한, 동법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 1. 취득가액 2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 3. 대통령령이 정하는 자본적지출액 4. 대통령령이 정하는 양도비로 한다 ”고 되어 있고, 동법 동조 제3항 제2호에서는 동법 제100조 제1항 단서의 규정에 의한 일방실사시 취득가액을 환산한 경우도 필요경비 계산시 개산공제를 할 수 있도록 규정하고 있음.
본 건의 경우도 일방실사시 취득가액을 환산한 경우와 유사하므로 필요경비계산시 개산공제 3％가 적용될 수 있는지를 질의함.