토지거래 허가구역내 토지를 허가없이 매매하면 대금을 청산한 경우라도 ‘자산의양도’로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기임.
전 문
[회신]
토지거래계약 허가구역내 토지의 매매에 따른 양도시기를 판정함에 있어 국토이용관리법 제21조의 3의 규정에 의하여 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법시행령 제162조 제1항 본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기임.
1. 질의내용 요약
토지거래계약 허가구역내 토지의 양도시 양도소득세의 취득·양도시기에 관한 이견이 있어 붙임과 같이 재질의함.
(질의내용)
o
소득세법시행령 제162조
의 규정에 의한 취득·양도시기를 판정함에 있어, 토지거래계약허가구역내 토지에 대하여 계약체결 당시 토지거래계약허가를 받을 것을 전제로 한 경우로서 대금청산일까지 토지거래계약허가를 받지 못한 경우의 그 취득·양도시기를 잔금청산일로 보아야 하는 것인지, 또는 토지거래계약허가일로 보아야 하는 것인지.
(관련법규)
o 국세청 질의·회신
토지거래계약허가구역내 토지를 토지거래계약허가(이하 “허가”라 한다) 없이 체결된 매매계약에 따라 양도하고
소득세법
규정에 의한 자산양도차익 예정신고기간내에 신고 납부한 경우에는 그 신고납부 효력이 발생하지 아니하는 것이며, 허가 전의 계약에 의하여 토지를 양도한 경우가 계약체결 당시 허가를 받을 것을 전제로 한 계약에 따른 것이면 당초 계약에 의한 매매대금 청산일이 양도시기가 되는 것임. 다만, 그 대금청산일이 허가 전에 도래하는 경우에는 토지거래계약허가일을 양도시기로 적용하는 것임(재일 46014-1927, 1996. 8. 23)
o 대법원 판례
국토이용관리법상 허가지역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 청산한 다음 허가를 받아 소유권이전등기를 마친 경우에 비록 그 매매계획은 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니하지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 양도시기는 대금청산일이 되는 것임(97누 5145, 1997. 6. 27).
o 대법원 판결 및 심판결정
- 국토이용관리법(제21조의 3 제1항 및 제7항)상의 규제구역 내의 토지 등의 허가에 관한 관계규정의 내용과 입법 취지에 비추어 볼 때 국토이용관리법상의 허가지역내에서의 매매계약 등 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하며, 허가를 받기 전에는 물권적효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효임(대법원 90다 12243, 1991. 12. 24).
- 토지거래계약 허가구역내의 토지를 허가받지 아니하고 대금을 청산한 경우 그 금액은
소득세법 제4조
의 자산의 유상대가로 받은 대금이라 할 수 없고 단순한 보관금에 불과하므로 이때를
소득세법시행령 제53조 제1항 제1호
소정의 양도시기로 볼 수 없으며 토지거래계약 허가일이 양도시기가 되는 것임(국심 95서 0774, 1995. 7. 6).
(의견)
〈갑설〉 토지거래계약허가일이 취득·양도시기임.
-
국토이용관리법 제21조
의 3 제1항 및 제7항의 규정에 의하면 토지거래계약허가구역내의 거래에 있어서는 허가를 받을 것을 전제로 하고 있으며, 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다는 규정에 비취어 볼 때 허가를 득하기 전에 대금을 청산한 경우는 무효인 계약이므로 양도로 보지 아니하는 것이며, 이에 따라 허가일이 그 취득·양도시기임.
- 문제점 : 양도자의 양도시기가 허가일로 되는 경우 대금청산일 당시 토지의 현황과 허가일 당시의 토지 현황이 달라 기준시가에 의한 양도차익이 실제보다 과다계상됨.
〈을설〉 대금청산일임.
- 허가지역내 토지는 매매계약을 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권등기관리의 이전에 관한 계약의 효력이 발생하지 아니하지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이므로 대금청산일이 그 시기가 됨.
- 문제점: 허가를 받기 전에는 무효인 계약으로 양도로 보지 아니하므로 양도차익예정신고를 할 수 없으며, 허가를 득하게 되어 대금청산일로 그 취득·양도시기가 소급되는 경우 청산일 이후 허가일은 통상 수개월 또는 수년이 경과되어야 도래함으로 인하여 예정신고 기회를 잃어버리는 결과를 낳아 양도차익 예정신고납부세액공제를 받을 수 없고, 확정신고기간이 경과된 경우는 가산세까지 부과해야 하는 모순을 가져옴.