토지거래계약허가구역내 토지를 매매하면서 국토이용관리법에 의한 허가를 받지 못한 경우에는 매매대금을 청산한 경우에도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도로 보지 아니하는 것임.
전 문
[회신]
국토이용관리법에 의한 토지거래계약허가구역내 토지를 매매하면서 동법에 의한 허가를 받지 못한 경우에는 매매대금을 청산한 경우에도 당해 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도로 보지 아니하는 것이므로 당초 대금청산일을 양도시기로 하여 고지되어 이미 납부한 양도소득세는 국세기본법 제51조의 규정에 의하여 환급받거나 새로운 매매계약에 의하여 납부할 양도소득세에 충당할 수 있음.
1. 질의내용 요약
갑이라는 개인이 양도하려는 토지가 국토이용관리법에 의한 토지거래허가지역에 소재한 것이므로 토지거래허가를 전제로 1991년에 토지 양도계약을 하였고(이하 “1차계약”이라함), 1993년에 대금을 완불 받았으나, 여러차례의 토지거래허가 신청에도 불구하고 1998. 5. 현재까지도 토지거래허가를 득하지 못하여 국토이용관리법상 위의 토지양도계약은 무효인 상태임.
o 그러나, 갑은 1996년도에 위의 예규의 내용과 같이 대금완불일을 위 토지의 양도시기로 판단한 관할 세무서장이 고지한 양도소득세를 납부(이하 “고지납부세액”이라함)하였음.
o 그런데, 1998. 1. 위 토지의 소재지가 토지거래허가지역에서 제외됨으로써 1998. 1. 이후 계약분부터는 토지거래허가를 득하지 않아도 매매가 성립되어 소유권 이전 등기가 가능하게 되었으나, 그 이전 계약분은 토지거래허가를 영구히 받지 못하며(그 이전 계약분은 더 이상 허가행위를 하지 않는다는 것임) 위 1차계약은 토지거래허가를 득하지 못한 계약이므로 국토이용관리법에 따라 무효이고, 따라서 1차계약의 당사자인 토지소유자(갑)와 양수예정자는 토지의 매매에 대하여 재협상을 하여 그에 따라 매매계약이 체결되면 그 계약은 토지거래허가지역에서 제외된 후의 계약이므로 토지거래허가를 득할 필요가 없이 부동산양도신고 후 소유권을 이전할 수 있는 상황이 되었음. (건설교통부의 해석임)
o 따라서 1991년 작성된 계약은 이미 국토이용관리법상 당연 무효인 것이므로 특별히 계약을 해지할 이유는 없겠으나, 양수예정자의 요구에 따라 선언적 의미로 계약 당사자간에 토지거래허가 미획득을 이유로 하여 해지하고 1차계약의 정신대로 새로운 양도양수계약(이하 “2차계약”이라함)을 하려함.
위와 같은 상황에서 다음과 같은 질의를 하고자 함.
본인의 견해와 요청사항
위의 예규는 대금완불일이 양도시기라고 하는 것은 대금완불일 이후에라도 토지거래허가(이하 “허가”라 함)를 득하게 될 경우를 가정한 것으로서 대금완불일이 허가 이전인 경우 무효인 상태의 계약이 허가를 받으므로써 불완전한 상태가 소급적으로 치유되어 계약이 유효한 것이 되는 효과를 인정한 것이라고 볼 수 있고, 결국 허가를 받지 못했다면 불완전한 계약이 소급적으로 치유받지 못하고 무효인 상태 그대로일 수밖에 없다고 밖에 달리 볼 수 없음. 그리고 허가는 임시적 양도시기(대금완불일) 후에 있으므로 과세 기술상 완불일에 먼저 과세하고 그 후 허가의 유무에 따라 납세의무의 변경이 이루어진다고 사료됨.
따라서, 이건 양도에 대하여 이 예규를 적용하면, 1993년을 앙도시기로 하여 과세관청에서 고지한 양도소득세는 정당하나, 그 후 양도의 전제조건인 토지거래허가를 영구히 득할 수 없는 상황이 되어(앞에서 설명한 바와 같이) 허가를 득하지 못함으로써 위의 1차계약이 국토이용관리법에 의거 당연무효가 되었고 그렇다면 부동산양도계약은 없는 것이고 무효인 계약에 대한 1993년의 대금청산은 부동산 양도에 대한 대금청산이 아닌 것이며 다만 매매예약금의 지불일 뿐이고, 계약자체도 없는 것이므로 양도시기로 볼 수 있는 근거가 없어진 것이 되었으므로 1993년에 양도시기가 도래하였다는 것을 전제로 하여 고지받아 납부한 1996년도의 고지납부세액은 직권경정에 의하여 환급되어야 하며, 이와는 별도로 2차계약에 대한 대금완불일 또는 등기이전일 중 빠른 날을 양도시기로 하여 부동산양도신고, 양도소득세신고 및 납부를 해야 한다고 사료됨.
o 만약 고지납부세액이 환급되지 않는다면, 동일한 물건에 대한 한 번의 양도에 대하여 두번 과세하는 것이 되는 바 이를 해결할 방법에 대하여 지침을 내려주기 바람.
o 본인의 의견으로는 동일한 물건의 한 번의 양도에 대하여 두번 과세할 수는 없는 것이고 1차계약에 대한 고지납부세액에 대한 양도시기를 결정하는 전제가 된 토지거래허가를 받을 수 없게 되었으므로 1차계약에 대하여는 영원히 양도시기가 도래할 수 없는 상황이 되었고, 계약이 무효이므로 부동산의 양도가 이루어진 것도 아니며, 따라서
소득세법 제114조
의 규정에 따라 납부를 고지한 관할 세무서에서 직권경정하여 환급결정후 2차계약에 대한 결정세액에 충당하고 부족한 세액은 추가 납부하여야 하고, 충당후 남은 세액이 있다면 그 세액은 차감 환급해야 한다는 견해인 바 귀부의 지침을 구함.
o 한편 국세청 회신중 2의 회신 내용중 토지거래허가 신청중인 것으로 이해하고 있는 듯한 표현이 있으나, 토지거래허가구역 변경당시에는 허가신청이 반려되어 다시 신청을 준비중에 있는 상태였으며, 회신에 대한 본인의 견해는 위에서 설명한 바와 같고,
o 국세청 회신중 3의 회신 내용에 대하여는 다음과 같이 의견이 다름.
국세청장은 1차계약이 조건부 양도이며 그 조건이 성취될 수 있는 계약임에도 그조건이 성취되기 전에 합의해제하는 것으로 오해한 면이 있으나, 이 계약은 토지거래허가를 득할 것을 조건으로 하는 양도이긴 하지만 그 조건이 성취될 수 없다는 사실이 확정된 후의 어쩔 수 없는 해약이고, 이 해약 또한 법에 강제되어 있는 계약의 당연 무효를 양 당사자가 확인하는 것에 불과한 것이지 유효한 계약을 해약 또는 해지하는 것이 아니므로 국세청장의 회신내용은 이 건 계약에 적용할 수 없는 것이라 사료됨.