국민주택규모의 건설임대주택을 건설하여 5년 이상 임대하다가 분양한 경우 소득분류 및 감면

개인이 임대주택법에 의한 5호 이상의 건설임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100％가 감면됨

[회신] 개인이 임대주택법에 의한 5호 이상의 건설임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조 및 동법시행령 제97조에 의하여 양도소득세의 100％가 감면됨. 1. 질의내용 요약 1. 사업자가 임대주택법에 규정한 국민주택규모의 건설임대주택을 건설하여 5년 이상 임대하다가 분양한 경우의 소득분류 및 감면에 대하여 다음과 같이 질의함. (1) 조세특례제한법 제97조 에 의하면 임대주택법에 의한 건설임대주택을 국민주택규모로 건설하여 5년 이상 임대한 후 양도한 경우에는 양도소득세 및 특별부가가치세를 100％ 감면하도록 규정하고 있음. 임대주택법에 의하면 “건설임대주택”이란 ⅰ) 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 ⅱ) 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택으로 규정하고 있음. (2) 개인이 일정호수 이상의 주택을 건설하여 장기임대하는 경우 당해 개인은 사업자로 사업자등록을 하게 됨. 이 경우에 동일한 내용을 규정하고 있었던 조세감면규제법 제67조에 대한 국세청의 해석(소득 22601-2689, 1987. 9. 30)에서는 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업에 해당되므로 장기임대 후 분양할 경우에도 감면되지 않음이라고 해석한 바 있음. 반면 동 법령에 대한 국세심판소의 해석(국심 95구 3981, 1996. 8. 27)은 주택을 신축한 후 5년 이상 임대하다가 분양하는 경우에는 소득세법이 정하는 사업 또는 소득의 구분에 불구하고 양도소득으로 보아 양도소득세를 감면하겠다는 특별법적 성격을 갖는다…(그러나) 임대사업자가 임대의무기간(5년)내에 매각하는 경우에는 그 분양소득은 건설업으로 과세한다…라는 해석을 하였음. 즉, 임대의무기간 5년 이상 임대하고 양도한 주택은 양도소득으로 보아 100％ 감면하고, 임대의무기간내에 매각하는 경우에는 조세감면혜택이 없으며 이때에는 건설업으로 과세된다라는 취지로 결정하였음. 2. 질문 (1) 개인이 임대주택법상의 건설임대주택을 국민주택규모로 일정호수 이상 건설하여 5년 이상 임대한 후 분양할 경우 국세청장의 해석과 같이 사업소득으로 분류되어 조세특례제한법 제97조 의 감면이 되지 않는 것인지 아니면 국세심판소의 해석과 같이 사업소득이 아닌 양도소득으로 보아 조세특례제한법 제97조 의 감면이 되는 것인지 여부 (2) 만일 국세심판소의 해석에 따를 경우 사업자의 형태, 즉 개인사업자인지 아니면 법인사업자인지에 따라 세제혜택에 큰 차이가 발생하고 있어 의문이 있음. 즉, 법인의 경우에는 일반토지 등은 법인세와 동시에 특별부가세의 부과대상이 됨. 그러나 주택의 경우에는 법인세법시행령 제139조 제5항 에서 특별부가세 비과세대상으로 규정하고 있음. 따라서 단순히 특별부가세에 대한 감면취지만을 위해서는 조세특례제한법에 규정할 이유가 없다고 생각됨. 따라서 조세특례제한법 제97조 에서 감면대상으로 규정한 것의 입법취지는, 개인사업자에 대한 조세감면혜택에 대응하여 법인에게도 동일한 혜택을 부여함으로써 대규모의 임대주택법인을 육성하겠다는 취지로 해석됨. 그렇다면 법인임대사업자의 경우 조세특례제한법 제97조 에서 규정한 “특별부가세”에는 기존의 특별부가세외에 법인세도 포함되는 것으로 해석하여야만 입법취지에 부합하고 또한 개인사업자와 형평이 유지된다고 생각됨.