주택재건축사업 대상주택이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 이를 주택으로 봄
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 기 질의회신문(재재산-1730, 2004.12.30.)을 참고바람
| [ 질 의 ] |
| (1) 본인의 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 내용 (2004.11.10.현재) ㉮주택 - 소재지 : 대구광역시 ○○구 ○동 ○○맨션 X차 48평형 ㉯주택 - 소재지 : 대구광역시 ○○구 ○○동 ○○맨션 X차 33평형 ㉰주택 - 소재지 : 대구광역시 ○○구 ○○동 XXX-X ○○○○맨션 20평형 (2) 취득 및 양도의 형편 1999.11.9.(1주택) - ㉯주택을 취득함 2003.3.21.(2주택) - ㉰주택을 취득한 후 모친이 본인에게 임차보증금을 지급하고 임차인으로 실제 거주함 2004.6.9.(3주택) - ㉯주택에서 이사하여 ㉮주택을 취득함. ㉮주택으로 이사 전에 ㉯주택을 양도할려고 하였으나 부동산경기침체 등으로 원매자가 나타나지 않아 일단 비워둔 채로 ㉮주택으로 이사하고 등기함 2004.6.21.(2주택?) - 모친이 거주하는 ㉰주택이 관할구청인 달서구청으로부터 재건축사업승인 결정됨. 재건축사업이 계획대로 진행되어 동년 8월 18일 조합원의 자격으로 원하는 평형을 신청함. 재건축을 위한 이주비지급은 12월부터 실시하고 2005년 2월 철거가 시작될 예정임 2004.11.10.(2주택?) - ㉯주택 매각완료하고 잔금 받음. ㉮주택으로 이사를 하고도 4개월 동안 인근부동산 중개소에 매도를 요청하였으며, 벼룩시장에 광고료를 지급하고 게재하기도 하였음 (3) 질문 및 내용 질문 - ㉯주택을 매각할 당시(㉮주택에는 본인이 살고 있고 ㉯주택은 비워있었고 ㉰주택은 재건축사업시행중인데) 본인이 1세대 3주택에 해당되는지 여부 |
| [ 질 의 ] |
| 〈갑설〉 1세대 3주택에 해당 됨 （이유） 1세대 3주택을 판정하는 경우 재건축대상주택(㉰주택)은 철거하여 멸실할 때까지는 사람이 거주할 수 있는 주택이므로 철거일전에 타 주택을 양도할 경우 재건축대상주택은 부동산을 취득할 권리로 인정할 수 없으므로 1세대 3주택에 해당됨. 양도소득세의 범위를 정하고 있는 소득세법 시행령 제94조 제1항 제1,2호에서의 토지건물, 부동산에 관한 권리인 입주권과 1세대 3주택의 중과를 정하고 있는 동법 시행령 제167조의 3항에 의한 주택의 개념은 서로 다른 것으로써 동 입주권을 양도할 경우에는 철거일전이라도 입주권에 해당하나 동 재건축대상주택이의에 타 주택을 양도할 경우에는 철거하여 단수단전등이 되어 사람이 거주할 수 없는 상태가 되어서야 동주택이 입주권으로 인정되는 것임 〈을설〉 1세대 3주택에 해당되지 않음 （이유） 1. 양도소득세의 과세대상을 정하고 있는 소득세법 제94조 는 토지건물과 부동산을 취득 할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산입차권에 대한 정의까지를 동시에 규정하고 있다고 볼 수 가 있음. 이중 부동산을 취득할 수 있는 권리로서의 입주권은 주택재건축사업의 경우 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인일로부터 재건축아파트의 사용검사필증 교부일까지를 부동산을 취득 할 수 있는 권리로 보고 있으므로 ㉰주택이 비록 철거일전이라고 하더라도 관할구청으로부터 6월 21일 사업계획을 승인 받는 시점에서 주택에서 입주권으로 전환되었고 과세대상종류 또한 변경되었다고 볼 수가 있음. (참고 : 재산 46014-20, 2001.1.4. ; 국심 2004서593, 2004.5.9.) 2. 인터넷상 국세종합센터의 질의응답을 살펴보면 재건축사업시행승인이 결정되었다고 하더라고 철거일전에는 사람이 주거할 수 있는 상태이므로 주택이라고 판단을 하는 경우가 주류를 이루고 있음. 하지만 재건축사업의 경우 관할구청등으로부터 승인받은 사업계획대로 관리처분총회개최, 관리처분인가신청, 조합원신탁등기, 이주비 수령후 이주, 철거개시의 절차를 통상적으로 수행하고 있으므로 비록 멸실되기 전이라도 주택으로서의 존재가치는 인정하나 멀지 않은 장래에 멸실될 제한적인 운명을 가진 주택이라고 보는 것이 타당함 |
| [ 질 의 ] |
| 만일 이주비지급기간이 통상적으로 3개월이 소요되고 대다수의 조합원이 이주비를 수령하고도 재건축에 동의하지 않는 일부의 철거부동의자 등이 소송을 제기하여 철거가 되지 않는다면 동 대상주택의 소유자는 철거를 위하여 주택을 비워두었으므로 정상적인 사업절차에 따랐다면 입주권자임에도 불구하고 실제 철거가 이루어지지 않았으므로 주택소유자라는 불안전한 지위를 가지게 됨. 국세당국보다 세법에 전문적인 지식이 부족한 일반 납세자로서는 철거시점까지 일일이 인지하고 난 후 재산권을 행사하여야 하므로 약자적인 위치에 있어야 함. 이러한 상세약자적인 입장을 국가가 보호하기 위해서라도 통상적으로 재건축사업이 승인되면 재건축이 이루어지므로 재건축사업승인일을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 전환된 날로 보아야 함 3. 재건축사업승인결정이 날 경우 동 대상주택은 주택으로서의 기능은 멀지 않은 장래에 소멸을 예정한 주택으로 변경되므로 주택으로 봐서는 안됨 주택은 인간을 비, 바람, 추위, 더위와 같은 자연적 피해와 도난파괴와 같은 사회적침해로부터 인간을 보호하기 위한 본원적 기능 외에도 주택을 소유하여 주택가격이 상승함에 따른 양도차익실현과 타인에게 이용하게 함으로써 임대수익실현이라는 재산상가치까지 지니고 있다고 볼 수 있음. 그리하여 세법에서는 이중 후자에 대하여 양도소득과 부동산임대소득을 과세대상으로 하여 세금을 징수하고 있는 것임. 통상적으로 재건축사업승인결정이 나면 재건축까지 이루어지는 것이 보통의 절차이므로 승인일 현재의 거주자는 재건축을 위한 이주절차만 남은 셈임. 그런 상황에서 합리적인 경제행위자라면 동 주택을 구입하는 목적이 현존주택에 이주하여 주거할 목적이 아닌 멸실후 새로이 건축될 주택에 입주를 계획하는 자이며, 또한 동 주택을 임차하는 경우는(가까운 장래에 멸실될 주택에 이주를 하면 이전비용이 이중으로 소용되므로)동 주택을 아주 저렴하게 단시일에 임차를 하여야 하는 특수한 상황이외는 감히 임차를 하지 않을 것임. 따라서 동주택은 세법에서 정하고 있는 주택으로서의 양도차익은 물론 부동산임대소득이 발생할 수 없으므로 주택으로서 볼 수가 없다고 할 것임. 아울러 멸실되기 전에 동 주택을 구입하는 자는 입주권으로 보고 구입하는데 동 주택을 주택으로 본다면 동일 객체에 대하여 이중적인 판단을 하게 되므로 조세안정성을 해칠 수 가 있음 |
| [ 질 의 ] |
| (4) 만일 상기한 (3)에서 갑설에 해당된다면, 1세대 1주택의 비과세특례를 인정하는 소득세법 시행령 제155조 제1항 (다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우)조항이 1세대 3주택에서는 적용되지 않는 것이 원칙이나 이 경우 본인이 ㉮주택으로 이사를 결정할 6월 9일은 ㉰주택의 재건축사업이 조합원으로부터 동의서를 받는 등 2004년 초부터 재건축사업을 위한 예비 작업이 진행 중이고 재건축사업시행승인이 거의 확실한 상황에서 본인이 동 멸실될 ㉰주택으로 이주할 수 없는 불가피한 상황이라고 볼 수가 있음. 그러므로 1세대 3주택에 대하여 중과조치를 두는 것은 주택보유로 인한 투기화를 막을려는 정부의 강력한 입장인 것을 이해하는 바이나 본인과 같이 세법에 대한 전문지식이 부족한 납세자의 입장에서는 의도적인 3주택보유가 아닌 매각할려고 해도 부동산경기침체로 원매자가 나타나지 않아 불가피하게(㉯주택이 4개월이나 비워져 있으면서 인근 부동산에 매각 의뢰한 상태, 벼룩시장에 광고 게재함) 일시적인 3주택소유자에 대해서도 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 규정을 준용해 주어야 하지 않는지 질의함 |