신축주택의 고가주택 판단 기준

신축주택이 고가주택에 해당하는 경우 감면되지 아니하며 신축주택 외의 일반주택의 양도시 신축주택의 고가주택 판단은 일반주택 양도당시 신축주택의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 경우 고가주택에 해당함

[회신] 조세특례제한법 제99조의 3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례)의 규정을 적용함에 있어 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 경우에는 이를 적용하지 아니함. 이 경우 신축주택 외의 일반주택을 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 신축주택 외의 일반주택양도당시 신축주택 및 이에 부수되는 토지의 가액의 합계액(소득세법 제114조 제5항의 규정에 의한 가액을 말함)이 6억원을 초과하는 경우에는 양도소득세의 과세특례대상에서 제외되는 고가주택에 해당함 | [ 질 의 ] | | 1. 질의요지 ｏ 조세특례제한법 제99조 의 3 규정을 적용받는 신축주택은 다음과 같은 2가지의 과세특례를 적용받을 수 있으며, 다만, 고가주택인 경우에는 동 과세특례 적용을 배제하고 있음 ① 신축주택취득 후 5년간 발생한 양도소득세의 100％ 감면 ② 1세대 1주택 판정시 거주자의 소유주책 수에서 제외 ｏ 그런데, 고가주책의 범위는 소득세법시행령 제156조 에서 규정하고 있는바, 동 규정상 고가주택은 󰡒주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말한다.󰡓라고 하여, 고가주택 여부는 그 처분가액을 기준으로 산정하도록 규정 - 따라서, 보유 중인 주택은 처분가액이 없어 고가주택 판정 불가능 ｏ 한편, 신축주택은 다음과 같이 두가지로 구분하여 규정하고 있음 - 주택건설사업자에게 매매 취득한 경우 신축주택취득기간(2001.5.23.～2003.6.30. 등) 내에 주택건설사업자와 최초 매매계약을 하고 계약금을 납부하여 취득하는 신축주택 - 자기가 건설한 경우는 신축주택취득기간(2001.5.23.～2003.6.30. 등) 내에 사용승인 등을 받은 신축주택 (질문) 1세대가 국내에 상기의 신축주택취득기간 내에 사용승인을 받은 사실이 있는 자기가 건설한 신축주택(이하 󰡒신축주택󰡓이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 󰡒일반주택󰡓이라 한다)을 각각 1개씩 소유하고 있다가 일반주택을 양도하는 경우 일반주택의 양도시점에서 보유 중인 󰡒자기가 건설한 신축주택이 고가주택에 해당하는지의 판정기준󰡓은 무엇인지 2. 각안의견 〈갑설〉 사용승인 등 시점(준공시점)에 소요된 총 취득경비의 합계액이 6억원을 초과하면 고가주택에 해당함 （이유） 보유중이므로 신축주택의 처분가액이 존재할 수 없으므로 취득당시의 가액을 기준으로 고가주택 여부를 판정함 | | [ 질 의 ] | | (문제점) - 소득세법시행령 제156조 의 규정과 배치 - 취득당시의 가액으로 하려면 조세특례제한법 제99조 의 3에서 별도의 명문이 필요 - 자기가 건설한 경우 총취득경비의 합계액을 확인어려움 〈을설〉 일반주택 양도시점에서의 특정 신축주택의 기준시가가 6억원을 초과하면 당해 신축주택은 고가주택에 해당함 （이유） - 보유중이므로 처분가액이 존재할 수 없어 대안으로 기준시가 차용 - 소득세법시행령 제8조 의 2(비과세 주택임대소득) 제3항의 규정에서 보유중인 고가주택은 기준시가를 기준으로 적용하고 있음 (문제점) - 소득세법시행령 제156조 의 규정과 배치 - 조세특례제한법 제99조 의 3에서 별도의 명문이 필요 〈병설〉 보유중인 경우인 신축주택은 모두 고가주택이 아님(따라서 일반주택이 1세대 1주택 비과세요건 충족하면 모두 비과세대상) （이유） - 조세특례제한법 제99조 의 3 제1항 단서에서 고가주택 여부는 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제156조에 따르도록 규정하고 있고 - 조세특례의 법령은 엄격하게 해석할 필요가 있고 유추확대해석은 경계해야 하므로 처분가액이 없는 보유중인 신축주택은 모두 고가주택이 아닌 것임 |