부수토지만을 양도하기로 계약하고 주택을 멸실한 후 양도하는 경우 토지의 고가주택 부수토지 해당여부는 양도시기를 기준으로 판단함
전 문
[회신]
소득세법시행령 제56조의 규정에 의한 고가주택 해당여부는 같은영 제162조의 규정에 의한 양도시기를 기준으로 판정함
| [ 질 의 ] |
| 1. 부동산매매계약서 내용 발췌 가. 매매목적물의 표시 ┌───────────┬───┬──┬────┬─────┐ │ 소재지 │소유자│구분│ 면적 ㎡│ 비 고 │ ├───────────┼───┼──┼────┼─────┤ │ │ │토지│ 72.33평│ │ │○○구 ○○동 XXXX-32 │○○○├──┼────┼─────┤ │ │ │건물│ 제외 │ │ └───────────┴───┴──┴────┴─────┘ ※ 건물은 제외하고 토지만 양도하기로 계약 나. 대금 지불방법 ┌─────┬────┬────────┬─────────────┐ │ 구분 │비율(％)│ 지불금액 │ 지불시기 │ ├─────┼────┼────────┼─────────────┤ │계약금 및 │ 10％ │ 금170,000,000│2003.3.31.이내로 하되 이중│ │1차중도금 │ │ │￦50,000,000은 계약과 동시│ │ │ │ │우선 지불함. │ ├─────┼────┼────────┼─────────────┤ │2차중도금 │ 30％ │ 금510,000,000│사업심의 완료 후 14일 이내│ ├─────┼────┼────────┼─────────────┤ │3차중도금 │ │ 금300,000,000│2003.5.15. 이내 지불함. │ ├─────┤ 60％ ├────────┼─────────────┤ │잔 금 │ │ 금720,000,000│2003.5.28. │ ├─────┼────┼────────┼─────────────┤ │ 계 │ 100％ │ 금1,700,000,000│ │ └─────┴────┴────────┴─────────────┘ 계약일자 : 2003.3.21. |
| [ 질 의 ] |
| 2. 주택 양도전 건축계획 매매목적물 주택(본인이 1989.4.29.～2002.9.14.까지 거주)에 상가 및 다가구주택을 건설하기 위하여 2000.7.12.자로 ○○구청장으로부터 건축허가를 득하여 2002.4.25. 착공신고필증을 교부받아 건축하고자 하였으나 (주)○○○○○(시행사)가 일대 78가구 약3,400평을 매입하여 건설사인 ○○건설(주)로 하여금 ○○ ○○5차APT건설부지에 포함되는 일이 발생하여 부득히 건축을 포기하고 토지만 양도하게 되었음 (참고로 78가구중 본인 주택이외에는 전부 토지와 함께 양도되었음) 3. 주택철거공사 양도자가 공사금액 11,000,000원에 2003.5.16. 철거공사 착공, 2003.5.20. 준공하기로 계약하여 양도시기가 도래하기전인 2003.5.20. 주택을 완전히 철거하였음 4. 일반건축물대장(갑) → 말소된 건축물관리대장임 [말소] 일반건축물대장(갑)의 변동사항난에 ┌─────┬──────────────────────┐ │ 변동일자 │ 변동내용 및 원인 │ ├─────┼──────────────────────┤ │2003.5.24.│2003.5.23. 철거에 의한 말소(2003.5.22. 철거)│ └─────┴──────────────────────┘ 〈갑설〉 고가주택으로 보아 양도가액을 실거래가액으로 과세함 국세청장이 질의문에 대한 회신에서 실지거래가액 과세대상인 고가주택의 해당여부는 당해 거래의 실질관계 등을 종합적으로 사실 판단하는 것이며, 귀 질의의 경우에는 실질상 고가주택(그 부수토지 포함)을 양도한 것으로 보아 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정을 적용하는 것임라고 하였으므로 고가주택으로 보아 양도가액을 실지거래가액으로 과세함 |
| [ 질 의 ] |
| 〈을설〉 단순 토지의 양도로 보아 기준시가로 한 신고도 정당 가. 소득세법시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도 시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다 (1998.12.31. 개정) 나. 대법원 판례(대법 97누6292, 1999.7.9.)에서도 구 소득세법(1994.12.22. 법률 제4803호로 전문 개정되어 1996.1.1.부터 시행되기 전의 것) 제27조 및 같은법시행령 제53조 제1항은 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 규정하고 있는 바, 위 규정들은 자산의 양도차익의 계산을 위한 기준시가가 됨은 물론 과세요건 내지 면세요건에 해당하는지 여부를 가리는 기준시기도 되고 나아가 법령 적용의 기준시기도 된다고 할 것이다(대법원 1994.8.26. 선고, 94누2480 판결 ; 1996.1.26. 선고, 95누 10334 판결 등 참조)라고 하였으므로 양도일 현재인 2003.5.28.(잔금일자)에는 건물은 존재하지 아니하고 토지만 존재하였으므로 고가주택 여부는 의미가 없음 다. 또 다른 대법원 판례(대법 2000두10465, 2001.9.28.)에서도 양도 자산이 과세요건 및 면세요건에 해당하는지 여부는 양도시기를 기준으로 판단하여야 하는 것이므로, 구 소득세법 제89조 제3호 소정의 고급주택에 해당하는지 여부 역시 양도시기를 기준으로 판단하여야 할 것인 바라고 하였으므로 고가주택 양도가 아닌 단순 토지를 양도하는 것으로 보아야 할 것임 위 규정에 의하여 양도소득세는 양도일 현재를 기준으로 과세하여야 하므로, 양도일인 2003.5.28.(잔금일자)에는 주택이 존재하지 아니하였으므로 고가주택여부는 무의미하고 나대지 양도에 해당하여 기준시가로 신고함이 위법이 아님 참고로 [말소]일반건축물대장(갑)의 변동사항난에는 2003.5.22. 철거로 기록되었음 라. 부동산매매계약서 매매목적물의표시에 보면 토지 72.33평만 매매대상이고 건물은 제외되었음 |
| [ 질 의 ] |
| 마. 기본통칙 89-21(매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정) 영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다. (1997.4.8. 개정) 기본통칙에서도 양도일 현재를 기준으로 하되, 다만 1세대 1주택의 비과세 판정시는 예외적으로 납세자에게 유리하도록예외를 인정하고 있음 이상 가 내지 마를 미루어 보건데 〈을설〉이 타당하다고 생각됨 |