임대사업자 등록요건

내국인이 국민주택에 해당하는 주택으로서 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임.

[회신] 1. 내국인이 국민주택(국내에 소재하는 주택으로 건물연면적의 2배 이내의 부수토지를 포함)에 해당하는 주택으로서 취득당시 입주사실이엄는 임대주택법에 의한 매입임대주택 5호이상을 1995.1.1. 이후 취득 및 임대를 개시하면서, 그 임대를 개시한 날로부터 3월이내에 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 주택임대에 관한 사항을 신고하고, 동 임대주택을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세감면규제법 제67조 제1항 단서의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 2. 이 경우 5년의 임대기간을 계산함에 있어 그 임대기간중에 임차인이 변경된 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일 까지의 기간으로서 3월이내의 기간을 포함하여 계산하는 것임. 3. 부가가치세가 면세되는 국민주택의 임대업을 신규로 개시하는경우에는 소득세법 제168조의 규정에 따라 20일내에 당해 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 | [ 회 신 ] | | 사업자등록을 하여야 하는 것임. 4. 임대주택법에 의한 입대사업자로 둥륵한 거주자가 동법의 규정에 의하여 등륵한 임대주택을 임대하고 전세금을 란는 정우에는 소득세법 제125조 제1항 및 같은법 시행령 제53조 제1항의 규정에 의하여 전세금에대한 총수입금액계산을 하지 아니하는 것이나, 전세금외에 받는 임대료(월세 등)에 대하여는 임대주택법에 의한 임대사업자 등록여부에 관계없이 같은법 제24조 제1항의 규정에 의하여 당해 부동산 임대소득의 총수입금액에 산입하여 종합소득세를 과세하는 것임. 5. 임대주택법에 의한 등록 또는 지방세(취득세, 등록세)에 관한 사항은 건설교통부, 내무부 또는 지방행정기관에 문의하시기 바람. | 1. 질의내용 요약 가. 임대사업자 등록요건 현행 임대 주택법 에서는 임대하고자하는 주택을 5호이상 구입후 이전등기가 완료되어야 임대사업자로의 등록이 가능하지만 지난해 12월 입법예고된 임대 주택법 개정령에 의하면 매입계약서 만으로도 임대사업자로의 등록이 가능하고 정부에서는 금명간 동 개정령이 개정 공포되리라고 합니다. 따라서 등기 또는 매입계약서 문제는 임대법시해령 개정시에 변경될것 이지만 또다른 변경사항은 없는지 질의합니다. 나. 매입할 임대주택의 매입시기와 5호 이상 각 주택간의 지역제한이 있는지 여부. 신문지상에 의하면 내무부 지침 기준을 정하여 5호 이상의 주택을 1) 구입하는 시기를 ① 같은날 동시구입 또는 ② 2개월이내의 기간동안에 구입하여야 하는지 2) 5호이상의 위치가 ① 동일 행정구역의 동일지번(이 경우는 아파트등 공동주택만 가능할 것임) 또는 ② 동일단지 이여야만 하는지(예를 들면 ○○단지가 1단지부터 9단지까지 있는데 ○○단지면 되는지 아니면 ○○1단지나 2단지등 동일단지 안에서만 5세대를 구입하여야 하는지 ○○시에 2세대 ○○시에 3세대를 합하여 5세대를 구입하면 안되는지 여부) 위 1)항이나 2)항의 어느 경우도 임대주택법이나 세법상, 또는 지방재정법에는 규제조항이 없는 것으로 알고 있는데 어느 근거에서 규제를 두고 있는지와 3) 이러한 구입시기와 위치의 제한이 지방세인 취득세 등록세의 감면여부에만 해당하는지 국세인 양도소득세 감면에도 해당되는지 아니면 임대사업자의 등록조차도 불가능한 것인지를 질의합니다. 다. 국세에 관한 사항 1) 임대사업에 대한 소득세 ① 우선 전세로 임대하는경우에 전세금(일부는임대 보증금으로 받고 일부는 월 임대료로 임대한경우의 임대보증금 도 포함됨)에 대하여는 소득세법 제25조 에 의거 사업소세가 부과되지 않는것이 사실인지 여부. ② 월임대료의 경우 사업소세부과 기준과 세율, 납부시기는 어떻게 되며, 금융소득이나 근로소득 또는 기타 다른소득이 있는경우에 종합소득세의 과세대상이 되는지 임대사업소득세만 분리과세 하는지 여부. 2) 양도소득세 임대사업자가 5호이상의 주택을 모두 5년이상 임대후 매각하는 경우 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 모두 양도소득세를 100%감면한다고 하는데 사실여부와 5호의 주택을 5년후 일시에 매각 할 수는 없고 분리해서 매각할 경우 나중에 매각할때는 임대사업자의 자격이 없어지게 되는데 이 경우 종전의 임대사업자로서의 요건만으로 5호의 주택이 모두 양도소득세의 100%감면대상이 되는지 여부. ① 1986년이후 기존주택은 10년, 1995년이후 미분양주택은 5년이라고 하는데 그 구분이 맞는것인지 주택의 위치가 예를들어 ○○시에 2세대, ○○시에 3세대 이어도 관계없는지 여부. ② 임대기간 산정에 있어 임차인의 변경으로 03개월 이내의 공백은 조감법 시행규칙 제32조에 의하면 계속되는 임대기간으로 인정토록되어 있는데 다른 요건으로 필요한것은 없는지 여부. ③ 임대사업자로 구청에 등록후 5년간 주택을 임대한후 양도소득세를 감면 받으려면 임대사업개시 또는 주택의 구입시부터 국세청 또는 어는관할 세무서에 어떠한 신고를 필하여야 하는지 그 신고 시기와 절차 여부. ○ 구청에 등록하는 임대사업자의 등록과는 별도로 일반영업하는 경우와 같이 사업자등록번호를 부여 받아야 하는지 여부. ○ 받아야 한다면 임대사업자의 거주지관할 세무서인지 임대하는 주택이 있는 물건지의 각 세무서에 신고하여 부과하여 부과 받아야 하는지 그 시기는 언제인지 여부. ○ 임대사업을개시 하고 5년후에 양도소득세를 감면받기 위하여는 임대사업이 계속되는 동안에 세무서에는 어떤 절차를 취해야 하는지(별도의 임대사업신고 또는 변경신고포함) ○ 이경우에도 어느 관할세무서에 언제 어떻게 해야하는지 등과 기타 매입임대사업자로서 참고 할 사항이 있으면 알려주시기 바랍니다. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세감면규제법 제67조 제1항 ○ 소득세법 제168조 ○ 소득세법 제125조 제1항