1주택자가 주택을 양도하기 전에 새 아파트를 취득한 경우 기존주택의 양도소득세를 비과세받기 위한 요건

도시재개발구역내의 부동산 소유자가 인가된 관리처분계획에 따라 취득한 자산을 분양처분을 받아 분양받은 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기 전에 양도하는 경우의 당해 양도자산은 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임

[회신] 1. 도시재개발구역내의 부동산 소유자가 도시재개발법 제34조 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 따라 취득한 자산을 같은법 제38조의 규정에 의한 분양처분을 받아 분양받은 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기 전에 양도하는 경우의 당해 양도자산은 소득세법시행령 제157조 제3항 제2호에 규정한 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며 2. 이 경우 양도가액 및 취득가액의 계산은 실지거래가액에 의하는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 저의 부친(조○○)의 소유인 ○○구 ○○동 ○○번지 소재의 주택을 부득이한 사정(생계곤란)에 의해 매매를 하게 되었습니다. ○ 위 번지의 주택을 1968년도에 취득하여 근 이십육칠년간을 살고 있다가 1993년에 재개발을 하게 되어 다른곳으로 이주하여 살고 있습니다. ○ ○○동 ○○번지 주택을 1997년 01월 08일에 매매계약을 하여 1997년 03월 11일에 잔금을 받았습니다. 그런데 저희를 1가구 1주택으로 장기 거주로 양도세가없을 것으로 알고 있다가 ○○구 소재 ○○세무서에 양도세 사전신고를 하러 갔는데 문제점을 발견하여 양도세 비과세 대상인지 과세 대상인지 질의합니다. ○ 즉, 문제점은 재개발 중인 아파트를 1996년 04월 19일에 관리처분인가가 나고 동주택은 1994년 09월 09일에 멸실되었습니다. ○ 이럴경우 관리처분인가후에 주택을 팔았을 경우 양도세가 과세대상인지 또는 장기거주로 인한 비과세대상인지를 알고 싶습니다. ○ 여기에서 관리처분계획 인가가 부동산 매매에 있어서 그 기준점이 된다는 것을 처음 알았고 내용은 아래와 같습니다. 가. (1) 관리처분인가일이 기준점이 된다면 1968년도부터 관리처분인가일 즉 1996년 04월 19일까지의 양도가액 (2) 관리처분인가일인 1996년 04월 19일 부터 부동산 매매하여 잔금일까지 (1997년 03월 11일)의 양도가액 (1)+(2)를 합한 양도가액. 또는 (1)은 비과세 대상이고 (2)는 과세 대상으로 할 때의 양도가액 나. 양도가액을 실제 거래가격으로 할때 관리처분인가시 평가액의 차를 과세하는 방법으로 할때의 양도가액 관리처분 평가액과 실제거래가액의 평가는 문제가 있다고 봅니다. 다. 비과세 될 경우를 일관적으로 조합측이 토지, 건물등을 강제 철거했다는 점입니다. 이 경우는 강제 철거에 대한 1가구 1주택으로 봐서 비과세 될수는 없는 것인지 여부 ○ 위와 같이 관리처분인가일 이전에는 취득 당시의 공시지가가 1985년을 기준으로 한다는데 만약 1985년도 공시지가로 해서 실제거래가액으로 환산한다면 양도세액이 너무 많습니다. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 도시재개발법 제34조 ○ 도시재개발법 제38조 ○ 소득세법 시행령 제157조 제3항 제2호