국토이용관리법 규정에 따른 토지거래계약의 신고구역내의 토지를 토지거래계약의 신고없이 매매계약을 체결하고 대금청산을 완료한 경우에도 자산의 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임
전 문
[회신]
1. 양도소득세가 과세되는 자산의 양도라 함은 자산에 대향 둥기 또는 등록에 관계없이 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는것이므로 국토이용관리법 규정에 따른 토지거래계약의 신고구역내의 토지를 토지거래계약의 신고없이 매매계약을 체결하고 대금청산을 완료한 경우에도 자산의 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임.
2. 이때 해당 토지를 양도한 것에 대한 양도차익을 산정하는 경우에는 원칙적으로 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 계산하는 것이나 단기매매차익의 목적 또는 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준(국세청고시 제1996-16호 1996.2.15)에 해당하는 경우에는 그 양도가·객 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 것임.
1. 질의내용 요약
가. 부동산 양도내웅
(1) 매매계약과 대금수수
본인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리에 전ㆍ답 12,500㎡를 1989. 05월에 취득하여 보유하던중 A레저개발(주)에서 골프장 조성용 부지의 일부로 취득하겠다하여 실지가격대로 매매계약(매매금액 250,000,000원)을 체결하고 동일자로 계약금을 받고 1995.04.10에 잔금을 받았으며 양도당시(1995.04.10)의 기준시가는 38,973,340원입니다.
위 양도 토지는 전ㆍ답이기 때문에 법인명의로 등기이전이 불가능하여 1995. 06.10에 A레저개발(주)명의로 매매대금을 채권최고액으로 하여 전ㆍ답에 근저당권설정등기를 해놓은 상태이며 A레저개발(주)는 본인으로부터 토지사용승낙서를 받아 사업허가 신청중에 있습니다.
(2) 관련법에 의한 매매신고여부
매매토지가 소재하는 지역은 국토이용관리법에 의한 신고지역이나 신고를 하지 않은 상태이며 농지법에 의한 농지매매중명(1996.01.01부터 농지취득자격증명)도 받지 않았습니다.
위 농지거래에 대하여 양도소득세를 신고 납부하지 않았으며 사업시행인가후 법인으로 등기가 된 후에 양도소득세를 신고할 예정으로 있습니다.
나. 질의사항
(1) 상기농지매매가 양도소득세 과세대상인 양도에 해당하는지
(2) 양도에 해당한다면
소득세법시행령 제166조 제4항
재2호(대통령령 제14860호,1995.12.30)규정에 의한 투기거래에 해당하는지
(3) 국토이용관리법상 신고지역의 토지를 양도하면서 단순히 신고하지 않은 것도
소득세법시행령 제166조 제4항 제2호
(대통령령 제14860호, 1995.12.30)에 규정된 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우에 해당되어 실지거래가액으로 양도소득세들 과세하는지
(4)
소득세법시행령 제166조 제4항 제2호
(대통령령 제14860호 1995.12.30)에 의하여 국세청장이 고시(국세청 고시 제96-10호, 1996.02.15)한 바에 의하면 「거래단위별 양도가액(기준시가)이 1억원이상으로서 다음 각 호1에 해당하는 경우를 말한다」 라고 고시(참고자료 1참조)되어 있는데 양도가액은 무조건 기준시가인지 아니면 실지거래가액이 밝혀진 거래는 실지거래가액을 말하는지