노후주택을 소유한 거주자들이 조합을 설립하여 기존 주택을 철거하고 새로운 아파트를 신축하여 조합원들이 입주하고 잔여세대를 분양하는 경우 당해 분양소득금액은 양도소득이 아닌 사업소득으로서 종합소득세가 과세됨.
전 문
[회신]
1. 노후 주택을 소유한 거주자들이 조합을 설립하여 기존 주택을 철거하고 새로운 아파트를 신축하여 조합원들이 입주하고 잔여세대를 분양하는 경우 당해 분양소득금액은 양도소득이 아닌 사업소득으로서 종합소득세가 과세되는 것입니다.
2. 이 경우, 분양소득금액은 조합원 이외의 입주자에게 분양한 수입금액에서 이에 대응하는 토지가액과 건축비를 필요경비로 공제하여 계산하는 것이고,
3. 위 3호에서 토지가액이라 함은 각 조합원들이 주택 취득을 위하여 실지로 지불한 매입대금으로 하는 것이나, 실지 취득가액이 불분명한 경우에는 취득당시의 소득세법 제60조 및 같은법 시행령 제115조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세와 상당액을 가산한 금액으로 하는 것입니다.
4. 또한 주택건설촉진법에 의한 불량주택 재건축사업은 소득세법 시행규칙 제6조 제4항 제2호의 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 본 조합원 53명은 철도연변 무허가건물이 주 명령에 의해 현 위치에 자리잡고 살면서 1970년에서 1980년 사이 무허가건물을 양성화하고(등기하였음) 토지는 시유지나 철도청 부지를 불하받았습니다. 그러나 건물의 노후로 인하여 저희 조합원 공동사업으로 주택건설촉진법에 의한 불량주택 재건축을 하기로 결정하고 1992년 04월 기타 단체등록 및 설립인가를 득하였고 현재 사업승인을 받아 전조합원의 주택(부수토지포함)은 조합명의로 신탁 등기한후 주택을 철거하고 착공하고자하나 아래와 같은 의문사항이 있습니다.
아 래
가. 조합원 전원은 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 있는바 270여세대의 아파트를 건축하여 조합원분은 제외하고 일반분양하였을 경우 조합원의 지분면적감소에 따른 양도소득세 과세여부.
나. 당 조합은 조합원의 자기지분 출자에 의한 공동사업으로써 사업소득세에 해당되는 것으로 알고 있는바 상기 “1”의 내용상 양도소득세가 과세된다면 어떠한 이유로 중복과세가 되는지(참고조문)
다. 사업소득 계산시 원가에 산입되는 토지가격 산정시 취득시기는 언제로 할것인지.
라.
소득세법 시행규칙 6조4항2호
의 규정(1세대 1주택 거주기간의 부득이한 사유)이 당 조합원에게도 적용되는지에 대하여 알려주십시오.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제60조
○
소득세법 시행령 제115조
○
소득세법 시행규칙 제6조 제4항 제2호