토지구획정리사업법에 의한 환지지구내 토지의 양도ㆍ취득당시의 단위당 기준시가는 양도ㆍ취득일 현재의 개별공시지가를 적용함
전 문
[회신]
1. 토지구획정리사업법에 의한 환지지구내 토지의 양도ㆍ취득당시의 단위당 기준시가는 양도ㆍ취득일 현재의 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 환지예정지 지정으로 토지의 지목ㆍ품위 또는 정황이 현저히 달라져 환지예정지 지정전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 생각되는 경우에는 당해 토지를 공시지가 없는 토지로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서규정에 의하여 계산한 가액을 단위당 기준시가로 하는 것임.
2. 소득세법 시행령 제164조 제10항의 산식에서 취득당시의 과세시가표준액은 취득일 현재의 등급을 적용하되, 토지구획정리사업지구내 토지로서 환지예정지의 지정으로 토지의 지목ㆍ품위 또는 정황이 현저히 달라졌음에도 시장ㆍ군수가 잠정등급을 곧바로 설정하지 아니하여 종전에 설정된 토지등급가액을 적용하는 것이 불합리한 경우에는 당해 토지와 품위ㆍ정황이 유사한 인근 토지의 등급가액을 적용하거나, 환지 예정지 지정일부터 최초 잠정등급설정일까지 지가변동이 없다고 인정되는 경우에는 비록 취득일이후에 잠정등급이 설정되었다 하더라도 최초 잠정등급가액을 적용하는 것임.
1. 질의내용 요약
가.
소득세법 시행령 제77조 제1항 제2호
나목의 규정에 의하면 환지 예정 지구내의 토지를 취득한자가 당해 토지를 양도한 경우의 취득가액은 “환지예정면적*취득당시의 단위당 기준시가”로 계산하게 되어 있습니다.
이 경우에 환지 예정지 지정 이후에 기준시가가가 조정되어 있으면 문제가 없으나 현재 개별 토지에 대한 공시지가는 매년 01월01일을 기준으로 06월30일경 고시되고 있습니다.
구체적인 예를 들어 ○○시 ○○동 ○○번지의 경우 1991.11.18 환지 예정지 지정되었으며 종전 면적은504㎡이고 환지 예정지 지정 면적은 325㎡입니다. 그리고 취득일자는 1991.12.18일입니다.
1991.01.01 기준 공시지가는 76,500원/㎡으로 1991.06.29 고시 되었으며 환지 예정지 지정으로 인한 가격조정은 동일연도에는 없습니다.
(참고로 1992.01.01 기준공시지가는 220,000원/㎡로 1992.06.05 고시하였음)
규정에 따라 취득가액을 계산하면 환지 예정지 지정 이후에 취득하였기 때문에 “환지예정지 면적(325㎡)*1991년 공시지가(76,500원)이 됩니다. 그렇게 되면 환지 예정지 지정으로 면적이 줄고 가격이 상승 하였는데도 종전의 단위 가격을 적용하는 모순이 있는바
(1) 취득당시 단위당 기준시가를 1991년 공시지가인 76,500원을 적용한다면 고시일(또는 기준일) 당시의 면적인 종전면적504㎡를 적용 하거나
(2) 환지 예정지 지정된 면적을 적용한다면 토지의 지번(51브럭 2롯트로 지정)과 면적이 바뀌었으므로 종전 지번의 가격을 적용할 수 없고 새로이 가격 산정을 하여야 함이 타당하다고 사료됩니다.
나.
소득세법 시행령 제164조 제10항
의 규정에 의하면 1990.08.30 이전에 취득한 토지의 기준시가는 취득당시의 과세시가표준액을 기준으로 환산하도록 되어있고
소득세법 시행규칙 제77조 제1항 제2호
나목에서는 환지 예정지 지정 이후에 취득한 토지의 취득가액은 환지 예정지 지정면적을 기준으로 계산하도록 되어 있습니다.
그런데 일부 지방자치단체에서는 토지 구획정리 지구내에 있는 토지의 등급수정을 하지않고 오래전에 수정된 등급을 그대로 둔 채로 있다가 구획정리 사업이 끝나면 새로운 등급을 설정하고 있는 실정입니다.
○○시 ○○동 ○○번지의 경우 1978년도에 환지 예정지로 지정 되었고 1985.04.01사업 완료되었습니다. 동 토지의 토지등급 수정내용은 아래와 같습니다.
(1) 종전 지번(○○시 ○○동 ○○번지)등급수정
1979.01.01 - 62등급
1984.07.01 - 157등급(신등급 설정으로 그 사이에 등급수정 없음)
(2) 1985.04.01 사업완료로 등급설정 : 196등급
위 토지를 1984.05.16 취득하여 1994.04.28양도하였을 경우에 규정대로 계산하면 환지 예정면적에 62등급을 적용하여 취득가액을 계산하여야 합니다. 그러나 온양시에서는 1979.09.01 이후 취득일인 1984.05.16까지 감정등급도 설정하지 않았으며 그 사이에 이루어진 거래에 대한 등록세는 종전면적에 62등급을 적용하였습니다. 이 경우 양도소득세에 대한 취득가액 계산시에도 마찬가지로 취득당시 등급을 62등급으로 한다면 취득가액 계산시 적용되는 면적은 종전면적으로 하여야 타당한 것으로 사료됩니다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제99조 제1항 제1호
가목
○
소득세법 시행령 제164조 제10항