실질소득자가 불분명한 경우 등기부 등의 공부상의 명의인에게 과세하는 것임

양도소득에 대한 소득세는 그 실질 소득자에게 과세하는 것이 원칙이나, 실질소득자가 불분명한 경우에는 등기부 등의 공부상의 명의인에게 과세하는 것임

[회신] 1. 현행 소득세법상, 양도소득에 대한 소득세는 그 실질소득자에게 과세하는 것이 원칙이나, 실질소득자가 불분명한 경우에는 등기부 등의 공부상의 명의인에게 과세하는 것임. 2. 따라서, 부동산을 취득하는 과정에서 실질취득자가 다른 사람 명의로 취득등기한 후 그 부동산을 양도한 경우에는 소득세법 제7조의 규정에 따라서 실질소유자에게 양도소득세를 과세하는 것이고, 등기부상의 명의인에게는 상속세법 제32조의 2의 규정에 따라서 별도로 증여세가 과세되는 것임. 3. 부동산 양도에 대한 양도소득금액을 계산함에 있어서, 양도가액 및 취득가액은 기준시가를 적용하여 계산하는 것이나, 다만, 소득세법시행령 제170조 제4항의 규정에 해당하는 경우에만 실지거래가액으로 계산하는 것이며, | [ 회 신 ] | | 4. 또한, 부동산을 취득한 자가 다른 사람 명의로 취득의 등기를 한 경우에도 소득세법시행령 제121조 의 2 규정에 따른 “미등기 양도자산”에 해당하지 아니하는 것임. | 1. 질의내용 요약 ○ 갑과 을이 1989년 04월 08일경 ○○공사로부터 청주시 소재 대지 313.5제곱미터(약 95평)를 을의 명의로 분양받아 그 매매대금과 비용 등 각 2천7백만원씩 공동으로 출자하여 대금을 지급한 다음 1990년10월05일경 을의 단독명의로 환매특약부 소유권 이전 등기를 경료한 사실이 있습니다. ○ 그런데 그 후 위 토지의 가격이 급등하면서 사후 처분 문제로 갑과 을 사이에 의견 대립이 있던 중 갑이 과도한 청산금을 요구한다는 이유로 타협점을 찾지 못한 채, 3년의 환매특약기간 때문에 공부상의 소유 명의가 을에게 있으므로 갑과 상의없이 건축업자에게 도급을 주어 1992년04월초경부터 위 토지에 건축물을 신축하면서, 갑이 1992년07월경 관할 지방 검찰청과 관계 기간에 이를 진정하였고 을은 조사를 받으면서 위 토지는 갑과 을이 공동 출자로 매수한 것임을 인정하였습니다. ○ 담당 기관의 원만한 해결을 권유 1992년10월05일경 을은 이 토지에 관한 갑의 지분이 1/2임을 인정하고 그간의 지가 상승과 인근 토지 가격 등을 고려하여 그 지분의 평당 약 400만원으로 평가한 가격 1억9천만원(참고-1990년 공시지가 : 평당 66만원, 1992년 : 평당 235만원, 1994년 : 평당 216만원)을 갑이 요구, 검찰청에서 계속 소환하여 합의를 종용하자, 빨리 해결하고자 하는 마음으로 양도 소득세등 제세공과금을 숙의를 못한 채 을이 그 가액을 정식으로 인정하지 않으면서도 승낙서를 쓰게 되었습니다. 즉 을에게는 건물 신축비 등의 단독 부담으로 인하여 현금이 없으므로 갑이 위 토지와 건물을 담보로 하여 금융기관으로부터 1억9천만원을 대출 받아가도 좋다는 승낙서를 을이 갑에게 썼습니다. ○ 그러나 개인 대출 최고액의 제한, 갑과 을의 계속된 풀지 않은 감정 상태인 비협조로 위 금원을 대출 받지 못하게 되자 갑이 을을 상대로 소송을 제기 재판부는 갑과 을이 공동 출자한 사실에 다툼이 없고, 1억9천이라는 대출을 받아도 좋다는 을의 승낙서는 실질적인 공유 관계를 해소하려고 한 것으로 이는 약정금으로 보아 “을은 갑에게 1억9천 및 이에 대한 1992년12월03일부터 1993년07월09일까지 연 5푼의 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 2할5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 소송 비용은 을의 부담으로 한다”는 1심(1993년07월09일)과 항소심(1994년07월19일)에서의 판결을 받기에 이르렀습니다. ○ 그리하여 을이 위 토지와 건물을 처분하여 해결을 모색하였으나, 갑이 토지에 가처분, 건물에 가압류를 해 놓았기에 매매도 여의치 못하던 중 1994년08월 말 갑이 판결문에 의한 부동산 강제 경매를 개시하자 을은 갑에게 1994년10월 말 이 토지와 건물을 ○○신용금고에서 가처분,가압류,경매 취하 신청과 동시 근저당 설정과 차용으로 1억9천만원과 이자 6천7백만원 소송비용 1천5백만원을 합한 2억7천2백만원이라는 돈을 변제하였습니다. ○ 이상과 같은 내용으로 몇가지 세금에 대해 확실한 답변을 위한 질의를 하고자 합니다. 가. 등기부등본상에는 을의 명의로만 등기를 한 바 이 토지와 건물을 양도하였을 경우 양도소득세 등은 어떻게 처리가 되어야 하는지 여부. 매매했을 경우와 안했을 경우 또 갑과 을이 부담하는 세율 적용 방법은 어떠한지 여부. 나. 갑의 입장에서 토지에만 2천7백만원을 투자해서 2억7천2백이라는 돈을 받았는데, 1억9천까지는 양도소득세를 그 외 이자는 기타 소득의 세금으로 원천 징수를 하는지 여부. 아니면 2천7백만원 투자하여 2억7천2백만원의 양도 가액으로 계산되는지 궁금합니다. 또한 세율은 몇 % 적용되는지 여부. 다. 을이 이 토지와 건물을 질의 시점인 현재 매매하지 못했기에 을이 세금에 대한 문제를 제기하지 않는다면, 갑은 세금에 대한 단 한푼의 납세를 하지 않아도 되는 입장이나, 을이 관할 세무서에 1/2의 토지에 대한 양도소득세를 차후에 납부할 수 있도록 진정을 하게 될 경우를 대비 차라리 갑이 자진 신고를 하게 된다면, 등기를 하지 않은 갑이라 해도 공시 지가로 산정하는지의 여부. 아니면 사실 거래로 하는지 여부. 라. 사실거래로 한다면 소득세법 70조 7항 과 170조 4항에 의거 갑이 미등기 양도 자산에 해당되어 실지거래가액에 의해 계산된 과세 표준에 75% 세율을 적용한 세액을 납부해야 하는지 여부 마. 그 외에 갑과 을의 양쪽에 각각 해당되는 참고가 될만한 세무 내용을 자세히 알려 주시기 바람. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제7조 ○ 상속세법 제32조의2 ○ 소득세법 시행령 제170조 제4항