자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득ㆍ양도시기 여부

자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득ㆍ양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 청산한 날이 되는 것임

[회신] 1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득ㆍ양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 청산한 날이 되는 것임. 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정이로 하는 것이며, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금 지급약정이로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기 접수일로 하는 것임. 2. 귀 질의의 경우 소관세무서장의 사실조사에 의하여 자산양도 시기를 판정한 후 소득세법 시행령 제155조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택에 해당하는지 여부를 판단하는 것임. 1. 질의내용 요약 가. 상황요약 ○ 본인(이하 “갑”이라 함)은 1996년 04월 10일 본인이 6년간 거주하던 주택을 본인의 형님(이하 “을”이라 함)에게 계약금, 중도금, 잔금을 통틀어 6,000만원에 매도하기로 하였으며, 계약서등의 형식을 갖추어 놓지는 않았습니다. 한편 갑은 상기 주택이외의 다른 주택을 소유하고 있지 않습니다. 갑은 대일 수출품목을 생산하는 업자로서 당해 공장건물을 짓기 위한 자금이 필요하였고, 공사관련 지출이 발생할 경우 을의 형편에 맞게 대금의 일부를 3회에 걸쳐 그때그때 받았습니다. 그 내역으로는 1차로 1996년 04월 20일 을의 처(형수)의 보험연금의 해지액 중 1,500만원을 받아 공장신축공사 계약금으로 해지일 당일에, 2차로 1996년 05월 27일 을의 장남의 은행적금해지액 중 1,000만원을 받아 3일 후 레미콘 공사대금으로, 1996년 06월 30일 을이 종전에 세들어 살던 주택의 전세보증금 반환분 2,500만원을 받음으로써 5,000만원을 받았습니다. 이러한 대지지급과정은 금융기관에의 송금을 통하지 않고 을로부터 직접 수령한 것입니다. 이 경우 잔금을 제외한 매입자금의 출처와 사용의 흐름을 입증할 수 있는 증빙을 모두 구비해 놓고 있습니다. 한편 동 일자(1996년 06월 30일)에 동 주택을 을에게 명도하여 을이 입주하고 1996년 07월 05일이 입주하고 1996년 07월 05일 전입신고하였고, 갑은 1996년 05월 27일 그 동안 신축된 공장건물의 2층 관리실의 일부분에 이주하여 궁색하게 살림을 차렸습니다. 공단지역이라서 소음과 매연이 심하고, 학교나 편의시설, 교통이 불편하여도 참고 살아왔습니다. 그런데 세무사 사무실에 다니는 친구에 따르면 그럼에도 그 부분은 주택으로 본다는 것입니다. 종전의 주택으로 을이 잔금 1,000만원을 지불하지 않았음에도 이주하게 된 것은 동 주택에 대한 근저당설정금액 중 동액을 채무인수하겠다고 하기에 그리한 것이고, 갑의 생각으로도 주택의 소유권이전등기가 되어도 을소유의 주택에 여전히 근저당채무가 승계되기 때문이었습니다. 시간이 흘러 1997년 04월 10일 갑 앞으로 ○○시청의 중소기업에 대한 저리융자를 받게 되어 동 금액으로 근저당채무 전액을 완제하고 1997년 04월 21일 말소등기를 하였습니다. 이후 1997년 04월 29일 사업상 긴급자금이 상당액 필요하여 비록 갑의 명의로 되어 있지만 실질적으로 을이 이미 거주하여 살고 있고 실질적인 소유자이므로 을의 양해를 얻어 동 주택에 대하여 근저당권을 다시 설정하게 되었습니다. 위 과정에서 소유권이전등기를 제때에 하지 못한 이유는 을이 등기비용, 이전비용 등만 따져도 수백만원이 되므로 그러한 부담능력이 없다고 하자, 익년도인 1997년 10월 02일을 잔금지급약정이로, 매매대금의 시가표준액의 75%수준으로 계약서를 사후에 임의적으로 작성하여 1997년 10월 25일 소유권이전등기를 경료하였습니다. 나. 질의사항 ○ 위와 같은 사실을 가지고 양도소득세가 과세되는지 여부를 가지고 전화상담 및 세무사사무실을 방문한 결과 획일적인 답을 얻을 수 없어 질의합니다. (제1설) -잔금청산일이란 거래당사자간에 약정된 매매대가가 전부 청산되는 것을 말하므로 근저당설정금액을 잔금으로 하여 부동산매매계약이 이루어지는 때에는 형제지간이어서 채무인수의 약정을 증서화하지 않았어도 그러한 당사자의 합의는 주택의 선인도라는 사실을 비추어 보더라도 명확하므로 동 근저당설정금액이 전액 변제된 때인 1997년 04월 10일을 잔금청산일로 볼 수 있고( 재산 01254-2897. 1987.10.29), 갑의 명의로 받은 융자금액을 가지고 동 근저당채무를 변제한 것이므로 그중 을이 부담할 1,000만원의 잔금은 갑에게 직접 지급하여야 할 소비대차상의 채무로 전환된 것이므로 1997년 04월 10일이 양도시기가 되어 새로운 주택으로의 이전일로부터 1년이내에 종전주택을 양도한 것이므로 양도소득세가 비과세 되어야 한다고 합니다. (제2설) -3차에 걸친 대금의 출처가 증빙에 의하여 모두 입증되고 있지만, 동 금액이 매수인에게 유입되었다는 사실을 금융거래기록 등 객관적인 통로를 경유하였음이 입증되어야 하는데 갑이 을의 대금출금일과 동일한 일자 또는 비슷한 일자에 동 금액 상당액을 공사대금으로 지급하였다는 증빙을 갖추고 있음에 불과하므로 과세관청이 이를 용인하지 않을 것이고, 더구나 근저당설정금액을 완제하여 말소등기를 하고 바로 수일이 지나 다시 근저당이 설정된 것을 납득시키기 어려울 것이라고 합니다. 따라서 대금청산일이 불분명하므로 계약서상 잔금지급약정일인 1997년 10월 02일이 양도시기가 되므로 새로운 주택으로의 이전일로부터 1년이 지나 종전의 주택을 양도한 경우이므로 양도소득세가 과세됨이 마땅하다고 합니다. (제3설) -통상의 주택매매거래는 잔급의 지급과 주택의 명도가 서로 동시이행의 관계에 있는 바, 이 사건의 경우 매도인인 갑이 주택의 인도의무를 선이행하고 매수인 을에게 대금지급을 사실상 유예한 것이고, 동 유예된 금액에 대하여는 이자의 약정이 없으면 법정이자만큼을 추가로 받을 수 있다고 합니다. 이러한 내용에 비추어 보면 이 사안은 매매계약서상의 기존채무 대신에 법정이자가 부담되는 새로운 유형의 채무를 부담하는데 대한 당사자의 합의도 있었다고 볼 것이므로 “ 민법 제605조 의 준소비대차”에 해당되고, 준소비대차는 소비대차의 효력이 있다고 합니다. 이에 소득세법 기본통칙 98-1조 제2항 (구2-11-1...27)을 거론합니다. 잔금청산일은 실지로 잔금을 지급하는 날을 의미하는데, 주택의 명도일인 1996년 06월 30일에 주택의 매매에 따른 잔금채무는 소멸한 것이고 새로운 채무가 탄생하는 일종의 경개이므로 동 일자를 잔금청산일로 보아 1년 이내에 종전 주택을 양도한 것이 되므로 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세함이 마땅하다고 합니다. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제155조 제1항