부동산의 양도에 대한 양도차익 산정시 적용할 취득시기를 판정함에 있어 채권에 갈음하여 부동산, 공사 중인 건물, 채무 등을 인수하기로 약정한 계약에 따라 취득한 부동산은 그 약정일이 취득시기가 되는 것임
전 문
[회신]
부동산의 양도에 대한 양도차익 산정시 적용할 취득시기를 판정함에 있어 채권에 갈음하여 부동산, 공사중인 건물, 채무 등을 인수하기로 약정한 계약에 따라 취득한 부동산은 그 약정일이 취득시기가 되는 것이며, 그 약정일에 완성되지 아니한 건물은 당해 건물이 완성된 날을 취득시기로 하는 것임.
1. 질의내용 요약
가. 상기 본인의 생질인 김○○가 1995년 03월경 자신의 소유 임야인 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지외 생질의 삼촌인 김○○ 소유 임야인 동○○번지의 양지에 걸쳐 주상복합 연립주택 건축 공사를 시작하였습니다. 이때 ○○번지 김○○ 소유 임야는 매매계약일을 체결하고 대지사용 승낙설르 받아 건축공사를 시작하였으나, 김○○가 기한내 중도금 및 잔금을 지급하지 못함으로써 김○○이 계약해지를 통보하였고 공사대금 미결재 등으로 극도의 자금압박에 몰리게되어 부도 위기에 처하자 외삼촌인 본인에게 찾아와 건축중인 건물과 대지를 양수해 줄 것을 수차례호소하였습니다. 이에 본인은 생질의 구속을 외면할 수 없어 김○○의 채무전액을 변제키로 하은 조건으로 1995년 10월02일 건축중인 건물 및 대지를 양수키로 하는 약정을 공증(공증서에는 공증비용 과다로 인해 금액을 구체적으로 평가하지 않음)하였으나 본인은 건축 준공까지 김○○외 채무를 단계적으로 대위 변제하면서 김○○가 계속하여 공사를 하게 하였습니다.
이후 1996년 03월경 건축중인 건물의 준공검사가 완료되어 김○○ 명의로 보존등기를 완료하였으나, 김○○는 건물 및 대지의 등기이전을 요구하는 본인의 요구를 묵살하고 일방적으로 상가4칸은 자산의 처인 주○○ 명의로 등기이전하였고, 아파트1칸 및 상가 1칸은 내연의 처인 김○○ 명의로 불법 등기이전후 자취를 감추고 3개월간 도피를 하였습니다.
이후 본인은 김○○를 상대로 등기이전 청구 소송을 제기하였고 이에 김○○는 1995년 10월 02일 양도 약정은 자신의 부도를 대비하여 담보 성격을 지닌 약정이었다면 약정내용을 전면 부인하는 법적 대응을 해왔습니다. 이에 본인은 부득이 형사고소를 병행하여 김○○는 1심에서 징역3년을 선고받았고 민사소송 1심에서는 원고인 본인이 승소를 하였습니다. 이후 김○○가 민사항소를 포기하여 민사소송이 종결되고 본인은 김○○에 대하여 형사고소를 취하하여 김○○는 형사 항소심에서 집행유예로 석방이 되었습니다. 그리하여 판결 확정일을 기준으로 본인이 등기이전을 경료하여 현재 미분양된 아파트를 분양하고 있으나, 본인은 재판기간 동안은 물론, 건축기간중에도 어떠한 재산권을 행사할 수 없었고 오히려 장기간 재산권을 행사(분양)하지 못해 엄청난 이자 손실을 감수할 수바께 없었습니다. 본 건으로 인해 현재 금융기관의 부채만도 약 8억원에 이르고 있습니다.
나. 이 경우에 본인이 부동산을 취득한 시점이 다소 논란이 되는 것 같습니다. 양도 약정서상으로는 1995년 10월말까지 건축중인 대지 및 건물 전부를 양도한다고 하였으나, 본인이 준공검사 직전까지 여러차례에 걸쳐 김○○의 채무를 대위 변제하여 실제적으로는 준공검사 직전에 본인이 잔금 지급을 완료 하였다고 볼 수 있으며, 준공검사이전에는 양도 약정서 내용에 따라 본인이 김○○의 채무를 대위 변제하지 못하였기 때문에 소유권을 주장할 수 없었으며, 본인이 김○○의 채무에 대하여 전액 대위변제를 완료한 준공검사 직전까지는 어떠한 이의를 제기할 수도 없었습니다. 본인이 김○○와의 양도 약정에 따라 김○○의 채무를 전액 대위 변제한 준공검사직후에도 김○○가 주장을 달리하여 본인이 저산권을 전혀 행사할 수 없었고 오히려 김○○가 준공검사가 완료된 후 월서 임대를 하여 부당이익을 챙겼을 뿐만 아니라 장기간 소유권에 대한 논란으로 법적 소송이 계속되어 법원의 확정판결 이전에는 법률적으로나 실제적으로나 소유권은 김○○가 행사하고 있습니다.
다. 상기과 같이 당사자간 소유권 분쟁으로 인해 법적 판결에 의해 부동산을 취득하여 제3자에게 양도를 할 경우(현재 계약중에 있는 물건이 다수임)에 본인이 최초 부동산을 취득한 시점을 언제로 볼 것인가에 대한 의문이 있습니다. 해당 대지(임야)는 공시지가 변동이 있었기 때문입니다. 양도 소득세 발생여부에 대해 회신해 주시면 감사하겠습니다.