국민주택규모 이하의 임대주택에 대하여 5년이상 임대한 후 조세감면규제법 제32조의 규정에 의하여 법인전환을 하는 경우에는 양도소득세의 100분의 50(10년이상 임대한 후 법인전환하는 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이나, 5년미만 임대한 후 법인전환하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.
전 문
[회신]
1. 조세감면규제법 제67조 및 동법시행령 제64조의 규정에 의한 국민주택규모 이하의 임대주택에 대하여 5년이상 임대한후 조세감면규제법 제32조의 규정에 의하여 법인전환을 하는 경우에는 양도소득세의 100분의 50(10년이상 임대한후 법인전환하는 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면 받을 수 있는 것이나, 5년미만 임대한후 법인전환하는 경우에는 양도소득세가 과세.
2. 주택의 임대를 목적으로 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당하는 신축주택에 대하여 임대사업을 개시하기전에 법인전환하는 경우 동법 제32조의 규정에 의한 건설업자등이 법인전환하는 경우로 보지 아니하여 양도소득세 감면 또는 양도가액특례규정을 적용하지 않음.
1. 질의내용 요약
가. 신규건설중인 임대주택에 대한 법인전환
시공중인 주택(건축물에 해당되는 때)을 현물출자 또는 사업양수도 절차를 밟아 법인전환하고자 함.
(갑설)
- 건설주택의 매매로 보아 재고자산인 주택의 신축판매소득으로 종합소득에 합산 과세됨.
- 현물출자나 특수관계인간 매매나 양수도가액의 책정은
ㆍ 양도시점의 감정평가액 - 취득가액 = 양도소득(매매차익)이다.
(을설)
- 이는 주택신축판매업으로서 건설업에 의제하게 됨으로 법인전환에 따라 현물출자한 부동산에 대하여는 양도소득세를 감면받거나 양도가액의 특혜를 적용 받으며 등록세및 취득세도 면제됨.
나. 기건설된 임대주택에 대한 법인전환
기 건설하여 장기임대주택으로 임대하던 부동산을 현물출자 절차를 밟아 법인 전환하고자 함.
(갑설)
- 요건을 갖춘 법인전환의 경우 전환에 의해 설립된 법인은 전환전 개인기업이 받고있던 조세지원 혜택을 전환 법인이 승계하는 바 법인전환후 3년이내 감면자산을 처분하거나 당해사업을 폐업하지 않는한 장기임대주택(5년이상)에 대한 양도소득세 감면혜택은 지속된다.
(을설)
- 개인사업자가 사업용 자산을 현물출자하거나 사업양수도 방법에 의해 법인으로 전환할 때에는 「제조업 광업 건설업 어업 운수업 도소매업 지식서비스 산업」이내에서는 제한없이 「양도세」가 감면되나 상기인은 주택임대업에 해당됨으로 양도소득세 감면 혜택이 중단된다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세감면규제법 제67조
○ 조세감면규제법 시행령 제64조
○ 조세감면규제법 제32조