전 문
[회신]
1. 주택건설촉진법에 따른 재건축사업으로 인하여 기존 주택이 철거되고 주택건설사업계획의 승인 이후에 “소유토지에 부수된 부동산을 취득할 수 있는 권리”(귀 질의의 분양권에 해당함)를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 소득세법 제94조 및 같은법시행령 제157조 제3항 제2호에 의하여 양도소득세 과세대상이며, 같은영 제166조 제4항의 규정에 의거 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임.
2. 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 재건축사업으로 새로운 주택을 신축하는 경우 이를 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의하여 도시재개발사업처럼 환지처분으로 보는 것이므로, 새로운 주택 및 그 부속토지의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 제3항의 규정에 의하여 환지 전 주택 및 그 부속토지의 취득일이 되는 것이며, 그 취득가액도 환지 전 주택(귀 질의의 경우 기존 아파트에 해당함) 및 그 부수토지의 취득 당시 실지거래가액으로 하는 것입니다. 이 경우 취득 당시 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 그 취득가액은 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호의 방법에 의하여 환산한 가액으로 하는 것임.
| [ 회 신 ] |
| 3. 귀 질의 3에 대하여는 법령개정사항으로 활용할 것임. |
1. 질의내용 요약
○ 주택건설촉진법에 따른 재건축사업으로 기존 아파트가 철거되고 사업계획승인 후 새로운 아파트가 준공되기 전에 소유하고 있는 대지지분 및 분양권을 양도시 “부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도”에 해당하고 “실거래가액으로 신고한다”라고 하는바, 그 세액계산방법에 있어서는 국세청 및 일선세무서마다 답변이 상이하여 궁금한바, 아래와 같이 질의함
아 래
<공통자료>
- 기존 아파트 대지지분 : 70.748㎡
- 1995년 공시지가 : 900,000원
- 1998년 공시지가 : 1,050,000원
- 1995.10. 아파트 기준시가 : 59,000,000원
- 1995.10.27. 기존 아파트 매입 : 매입가격 135,500,000원(부대비용 3,500,000원 별도)
- 1997.10.31. 사업계획승인
- 1998.1.23. 신축 아파트계약 분양가격 208,231,000원
ㆍ 기존 아파트 평가액 : 141,000,000원
ㆍ 추가로 부담할 금액 : 67,231,000원
- 1998.10. 양도가격 : 210,000,000원
[질의 1]
기존아파트의 취득 및 양도시 실지거래가격이 확인되는 경우 취득가격의 계산방법
(갑설)
실지취득가격과 추가부담금을 취득가로 한다.
| 양도가액 | 210,000,000 |
| (-) 취득가액 | 139,000,000 |
| (-) 추가부담금 | 67,231,000 |
| 양도차익 | 3,769,000 |
(을설)
기존 아파트 평가액과 추가부담금을 취득가로 본다.
| 양도가액 | 210,000,000 |
| (-) 취득가액 | 141,000,000 |
| (-) 추가부담금 | 67,231,000 |
| 양도차익 | 1,769,000 |
(병설)
기존 아파트의 취득가격은 0이며, 추가부담금만 취득가격으로 본다.
| 양도가액 | 210,000,000 |
| (-) 취득가액 | 0 |
| (-) 추가부담금 | 67,231,000 |
| 양도차익 | 142,769,000 |
[질의 2]
분양권 양도시 실지거래가액만 확인되고 기존주택 취득시 실지거래가액이 확인 안될 경우 취득가액의 계산방법
(1설)
취득가액 = 취득시 아파트 기준시가
(2설)
취득가액 = 취득시 공시지가 × 대지지분
(3설)
취득가액 = 0
(4설)
취득가액 = 분양가격이다.
(5설)
취득가액 = 분양시 기존 아파트의 평가액이다.
[질의 3]
재건축조합원이 사업계획승인 후 준공 전 분양권을 양도하는 것은 일반분양자와는 달리 조합원이 소유하고 있는 대지지분의 양도로 볼 수 있는바, 그 절차는 (조합명의 신탁등기해지 - 대지 소유권이전등기 - 조합명의 신탁등기 - 조합원변경 및 가입 - 분양계약서 명의변경)이며, 양도시 공시지가 - 취득시 공지시가 = 양도차익이라는 다수설에 대하여 재정경제부의 견해.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제94조
○
소득세법 시행령 제157조 제3항 제2호
○ 주택건설촉진법 제3조 제9호