실지거래가액으로 양도차익 계산하는 경우 취득시 부담한 전세보증금이 실지취득가액에 포함되는지 여부

실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우에 있어 그 자산의 취득시 부담한 전세보증금이 실지취득가액에 산입되기 위하여는 주택임대차보호법에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 계약조건에 따라 매수인이 부담하는 금액에 한함

[회신] 1. 부동산이 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 취득당시의 기준시가에 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호의 규정에 따라 계산한 가액을 가산한 금액으로 하는 것임. 2. 그러나 소득세법 시행령 제166조 제4항의 규정이 적용되어 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 필요경비는 실지취득가액에 소득세법 제97조 제1항 제2호 내지 4호의 금액을 가산한 금액으로 하되, 그 자산의 취득시 부담한 전세보증금은 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 계약조건에 따라 매수인이 부담하는 금액에 한하여 실지취득가액에 포함하는 것임. 1. 질의내용 요약 가. 저는 1996.01.10 상가 1동을 10억원에 경락받아 취득하였습니다. 나. 기존 임차인들이 15명에 3억원의 임차보증금이 있었으나 국세와 금융기관이 우선순위로 임차인들은 전세권설정등 조치를 하지 않아 그들에게는 채권확보가 불가능하자 저와 임차인들 사이에 임대차계약이 이루어지지않고 정상적인 임대업무가 불가능하여 부득이 기존 임차보증금을 인정해주는 조건으로 (즉 본인이 3억원의 부채를 떠안고) 임대계약을 체결하게 되었습니다. 물론 명도소송등 법적조치를 강구할 수도 있었지만 그들의 사활을 건 단체행동은 어떤 상황도 불사할 태세였으므로 원할한 사업영위를 위해 어쩔수 없는 선택이었습니다. 임차자 갑이 기존건물주와 보증금 3천만원에 월 3십만원의 조건으로 임차하고 있었을때, 임차계약해지시 본인이 보증금 3천만원을 그에게 반환해주겠다는 조건으로 임대사업을 개시할 수 있었습니다. 다. 위와 같이 임대사업을 영위하다가 동상가 및 부속토지를 매각할 경우 양도소득세 산정시 제가 부담해 준 임차인들의 보증금이 필요경비로서 인정받을 수 있는지 궁금하여 질의합니다. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제163조 제6항 제1호 ○ 소득세법 제97조 제1항 제2호 ○ 주택임대차보호법 제3조