자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제규정을 적용함에 있어 상속받은 농지의 경우에는 피상속인이 취득하여 경작하던 기간도 상속인이 경작한 기간으로 보아 8년 이상에 해당하면 양도소득세가 면제되는 것임
전 문
[회신]
1. 자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제규정을 적용함에 있어 상속받은 농지의 경우에는 피상속인이 취득하여 경작하던 기간도 상속인이 경작한 기간으로 보아 8년 이상에 해당하면 조세감면규제법 제55조의 규정에 따라 양도소득세가 면제되는 것임.
2. 양도일 현재 특별시.광역시(광역시에 있는 군은 제외) 또는 시(지방자치법 제3조 제4항의 규정에 의하여 설치된 도.농복합형태의 시의 읍.면지역은 제외)에 있는 농지중 도시계획법에 의한 주거지역.상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이를 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지이더라도 양도소득세가 면제되지 아니하는 것임.
3. 상속 또는 증여받은 자산을 실지거래가액으로 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 소득세법 시행령 제166조 제2항 제3호의 규정에 의하여 계산하는 것임.
1. 질의내용 요약
가. 본인은 아버지께서 나주시 ○○동 ○○번지의 농지를 1971.12.30 취득하여 농지소재인 나주시 ○○동 ○○번지에 거주하면서 직접 경작하다가 1983.11.20 아버지가 사망하자 상속을 받았으나 농지소재지로부터 멀리 떨어져 있는 관계로 관리하기 힘들어 개인사정에 의해 농지를 처분하기 위해 부동산업자에게 매도를 부탁하여 1997.04월에 농지소재지에서 거주하고 있는 타인이 매입을 원해 인근에 거주하고 있는 다른 사람에게 ○○동 ○○번지의 토지가격을 물어본 결과 평당 13만원에서 15만원 사이에 거래된다고 하여 1997.06.28에 계약을 다음과 같이 체결하였다.(계약체결 전에 상기농지의 개별공시지가를 알아본 결과 1996년도에는 ㎡당 32,900원이었으나 1997년도에는 100%이상 인상된 69,500원임)
(1) 실제 부동산 매매계약서의 내용
(가) 부동산매매금액 : 93,093,000원
(나) 계약체결일 : 1997.06.28(계약금 10,000,000원 수령)
(다) 잔금일 : 1997.07.28(실제 잔금 83,093,000원 수령)
(라) 매매면적 : 2387㎡
(2) 토지거래허가 신청시 법무사의 검인계약서 내용
(가) 부동산매매금액 : 93,093,000원
(나) 계약체결일 : 1997.07.25(계약금 10,000,000원 수령)
(다) 잔금일 : 1997.08.01(잔금 83,093,000원 수령)
(라) 매매면적 : 2387㎡
(3) 토지대장상의 등급
(가) 1985.01.01 : 119등급
(나) 1990.08.30 : 145등급
(다) 1990.08.30이전등급 : 119등급
(4) ○○동 ○○번지의 개별공시지가
(가) 1990.01.01 : 18,000원
(나) 1991.01.01 : 24,000원
(다) 1994.01.01 : 23,000원(도시계획법에 의해 자연녹지에서 일반주거지역으로 됨)
(라) 1996.01.01 : 32,900원
(마) 1997.01.01 : 69,500원(개별공시지가 인상요인이 전혀 없으나 100%이상 인상됨)
(5) 도시계획법상 ○○동 ○○번지의 농지가 자연녹지지역에서 일반주거지역으로 1994.07.25 고시됨.
나. 본인은 상기 농지를 양도하고 등기에 필요한 부동산양도신고확인서를 발급받기 위해 사전 양도신고를 한 결과 양도소득세액 41,070,000원(자진납부시 34,900,000)의 고지서를 발급받았다. 그러나 매매가액 93,093,000원의 양도소득세액이 41,070,000원이라는 사실이 도무지 믿기지 않아 인근에 있는 세무회계 사무소에 알아본 결과 잔금일이 1997.07.28이기 때문에 1997.01.01기준의 개별공시지가 69,500원을 적용하여 계산한 양도소득세라는 것을 알았다. 본인은 농지소재지에서 거주하고 있는 주민들에게 현 시세를 물어보고 또한 1996년도 개별공시지가 32,900원이라는 사실만 알고 1997.06.28에 매매계약을 체결하였는데 현시세보다 훨씬 높은 1997년도의 개별공시지가를 적용한다는 것을 무리라고 생각된다.
다. 그래서 본인은 나주시청 지적과 및 ○○동사무소에 1997년도 개별공시지가가 인상요인도 없는데 전년대비 100%이상 인상된 요인이 무엇이냐고 묻자 1994.07.25에 도시계획법에 의해 자연녹지지역에서 일반주거지역으로 용도지정되었으나 지가가 반영이 안되어 부득이 1997년도 개별공시지가를 전년대비 100%이상을 인상하게 되었다고 하였다. 그러면 본인이 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하면 되지 않느냐고 하자 이의신청기간도 경과되어 조정할 방법이 없다는 이야기만 하였다. 따라서 상기상황을 토대로 다음과 같이 질의합니다.
(1) 아버지(피상속인)의 자경기간이 8년 이상인데 8년이상 자경농직로서 세금을 면제받을 수 없는지요.
(2) 1997년도 개별공시지가 69,500원이 1996년도 개별공시지가 32.900원보다 100%이상 인상되었는데 이의신청기간 도과로 구제받을 수 없는지요.
(3) 세무회계사무소에서는 양도당시의 실지거래가액 93,093,000원을 기준으로 하여 상속받은 농지이기 때문에 세금을 적게 낼수 있다는데 얼마까지 납부할 수 있으며 수정신고절차를 알려주십시오.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세감면규제법 제55조
○
소득세법 시행령 제166조 제2항 제3호