근무상의 형편으로 세대전원이 퇴거한 경우 사유 확인 방법

새로운 공시지가가 고시되기 전에 환지예정지로 지정된 토지의 양도에 대한 양도차익 산정시 적용할 양도가액은 환지예정권리면적에 직전의 개별공시지가를 곱하여 산출하는 것임

[회신] 새로운 공시지가가 고시되기전에 환지예정지로 지정된 토지의 양도에 대한 양도차익 산정시 적용할 양도가액은 환지예정권리면적에 직전의 개별공시지가를 곱하여 산출하는 것이나, 환지예정지 지정으로 토지의 지목ㆍ품위 또는 정황이 현저히 달라지므로 인하여 직전의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할세무서장이 새로운 개별공시지가를 산정하여 양도가액을 산출하는 것임. 1. 질의내용 요약 [문] 본인은 환지예정지구내의 토지를 아래와 같이 양도하였는 바, 양도소득세의 계산에 관하여 의문이 있어 질의합니다. 아 래 | 종전의 토지 | 환지예정지 | | | 면적 | 96.06.28공시지가 | 취득일 | 지번 | 권리면적 | 환지면적 | 양도일 | | A | 500 | 224.000 | 79.08.06 | 168 1L | 280 | 280 | 96.10.23 | | B | 150 | 154.000 | 88.06.04 | 48 1L | 90 | 90 | 96.10.23 | 가. 환지예정지의 공고일이 1996.10.16일로 양도소득세를 기준시가에 의하여 계산하는 경우에 있어서 양도가액은 환지예정평수에 양도당시의 단위당 지준시가를 곱하여 계산하는데, 이때의 양도당시의 기준시가란 환지예정지공고일 이전의 공시지가(즉, 1996.06.28고시된 종전토지 A,B의 공시지가)를 말하는 것인지 여부 나. 당해토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 양도당시의 단위당 기준시가를 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별 공시지가를 참작하여 평가한 금액을 말하는 것인지 여부 (갑설) - 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 토지의 기준시가를 개별공시지가로 산정하게 되어 있으며 동법 시행령 제164조 제9항에 그 적용기준이 「새로운 공시지가가 고시되기전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다」고 명기된 점과 - 소득세법 시행령 제164조 제2항 의 규정에 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역은 배율방법에 의해 고시하여 기준시가를 정할 수 있는 점. - 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 의 규정에 환지예정지 등의 양도 또는 취득가액을 지준시가에 의하는 경우의 산식을 명시하고 있으나 동법 시행령 및 시행규칙에 환지예정지내의 토지에 대한 기준시가 산정방법을 명시하고 있지 않는 것은 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의해 매년 1회 고시하는 종전토지의 개별공시지가를 당연적용하는 것으로 해석할 수 있고 - 국세청 자동전화상담내용에 「공시지가 없는 토지의 양도가액 결정방법」을 안내함에 있어 공시지가없는 토지란 도로ㆍ하천ㆍ공원등의 국공유지나 공유수면 매립지등의 토지로 되어 있으며 세무공무원 교육교재인 양도소득세실무(1997)에도 「개별공시지가가 없는 토지라 함은 국공유지(도로, 공원, 하천등) 공유수면매립지 등을 말한다」고 되어 있어 이는 개별공시지가 결정 공시대상이 아닌 토지(지가공시및토지등의평가에관한법률 시행령 제12조의2)로 이러한 유형의 토지만을 개별공시지가 없는 토지로 보아야 할 것이므로 환지예정지구내의 토지는 공시지가없는 토지로 볼 수 없다고 생각하는 바 본 건 토지는 개별공시지가가 없는 토지가 아님으로 달리 기준시가를 산정ㆍ평가할 필요가 없으며 - 개별공시지가의 공시 국세청 지정지역의 고시 등으로 납세자가 기 인지하고 있는 공시지가나 기준시가에 의한 세액계산이 가능하여야하나 납세자의 최초 신고기한내에 국가에서 지가를 산정하여 고시하지 않음으로 납세자가 지가의 적정성여부에 대한 이의제기할 방법이 없으며 각종 세제에 필요한 기준시가가 고시일이후로 적용되는 실례와 고시라는 행정행위의 중요성에 비추어 공시지가 없는 토지의 평가가액을 적용할 시기와 함께 고시하거나 납세자에게 통지하지 않고 행하는, 과세청의 일방적인 토지가액 결정에 의한 부과처분은 예정신고 세액공제혜택의 배제우려 및 양도전 담세액 예측불가 등 납세자가 불이익을 당할 수 있는 가능성이 많아 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서규정의 공시지가없는 토지의 평가방법의 적용은 과세 형평성을 고려할 때에 위헌의 소지가 있으며 - 국세청 재일46070-391호(1993.02.18)에 형질변경 및 지목변경된 토지에 대한 기준시가적용은 새로운 기준시가가 고시되기 전에는 직전의 지준시가에 의한다고 해석한 예가 있는데도 이를 감안하지 않고 추후에 정한 평가지침은 『연도중에 토지형질이 변경된 경우 개별공시지가가 없는 토지로 본다』는 것은 일관성없는 행정편의라고 생각할 수 있고 - 국세청 재일46014-1278(1995.05.25) 질의회신문 내용에 환지예정지 등의 양도차익을 기준시가로 계산하는 경우 『환지예정지 등의 개별공시지가가 고시되어 아니하여 종전토지의 개별공시지가를 적용함에 있어』라고 회신하고 있는 것으로 미루어 환지예정지구내의 토징에 대한 양도당시 단위당 기준시가는 종전토지의 개별공시지가를 당연 적용하는 것으로 판단되는 바 문(1)항이 맞다고 생각함. (을설) - 1997.02월경에 국세청에서 ○○세무서에 시달된 『공시지가없는 토지에 대한 가격 평가지침』에 개별공시지가가 없는 토지의 유형중 『환지 및 택지개발 등에 의하여 연도중 토지의 형질이 변경된 경우(구 토지의 개별공시지가가 활용이 불합리한 토지)』에 해당 되고 - 동 평가지침이 1997.02.01부터 시행하며 이 지침은 시행일이후 토지가격을 결정하는 것부터 적용할 수 있음으로 납세자가 1996.12월경에 당해토지에 대해 예정신고를 하였더라도 시행일 이후(1997.02.01)는 언제라도 토지가격을 평가할 수 있음으로 환지예정지구내의 토지는 개별공시지가가 없는 토지로 양도당시 단위랑 기준시가는 관할 세무서장이 평가한 금액인 문(2)항이 맞다고 생각함.