신탁재산인 사실을 등기한 부동산(이하 신탁부동산 이라 함)을 사실상 유상으로 이전하고 신탁원부의 수익자 명의를 변경하는 것은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임
전 문
[회신]
1. 신탁법 또는 신탁업법에 의하여 신탁재산인 사실을 등기한 부동산(이하 “신탁부동산”이라 함)을 사실상 유상으로 이전하고 신탁원부의 수익자 명의를 변경하는 것은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임.
2. 이러한 신탁부동산을 양도한 것에 대하여 양도차익을 산정함에 있어 그 양도시기 및 취득시기는 원칙적으로 당해 부동산의 매매대금을 청산한 날이 되는 것이나 대금청산일이 불분명한 경우에는 신탁원부의 수익자 명의를 변경등기한 날이 되는 것임.
3. 귀 질의 4.의 경우 신탁부동산에 대한 양도차익 계산시 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나 양도자가 그 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임.
1. 질의내용 요약
가. 부동산신탁수익권의 양도에 따른 양도소득세 납부와 관련하여 궁금한 것이 있어 질의합니다.
1) 개인 또는 법인이 소유부동산을 신탁업법에 의하여 설립된 부동산신탁법인에 신탁하는 경우에는 신탁수익권이 발생하며, 신탁수익권에는 원본의 이익을 받을 권리와 수익의 이익을 받을 권리가 포함되어 있습니다. 신탁설정자(위탁자)는 일정한 자(위탁자 자신 포함)를 수익자로 지정하여 신탁수익을 향유하게 할 수 있습니다.(신탁법, 신탁업법, 재정경제원 "부동산신탁업무운용요강")
2) 자산의 양도로 소득이 발생한 경우에는 양도소득세(법인의 경우 특별부가세)를 납부하여야 하며, 양도소득세에는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득과, 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리(지상권등과 부동산을 취득할 수 있는 권리)의 양도로 인하여 발생하는 소득을 포함합니다.(소득세법, 법인세법)
3) 한편 신탁수익권은 양도가 가능하며, 신탁수익권이 양도된 경우에는 실질적으로 신탁재산 자체가 양도된 것이지만 신탁재산이 이미 수탁자의 소유로 등기부상 기재되어 있기 때문에 양도에 관한 사실을 외부에 잘 나타나지 않으며 다만 신탁의 이익(원본의 이익, 수익의 이익)을 받을 권리가 양도되는 것으로 나타나고 있습니다. 실제 등기부상 신탁원부에는 수익자변경 등기가 기재될 수 있습니다.
4) 그런데 상속세법 제32조 제1항 및 제3항의 규정에 의하면 위탁자가 타인에게 신탁의 이익을 받을 권리를 소유하게 할 경우에는 수익자가 원본 또는 수익을 받을 때에 신탁의 이익을 받을 권리를 증여한 것으로 보며, 원본 또는 수익의 수익자가 그 원본 또는 수익의 전부 또는 일부를 받게 된 때까지는 원본 또는 수익의 이익을 받을 권리를 위탁자가 소유한 것으로 간주하고 있습니다.
5) 거래계에서는 다음과 같은 사례가 발생할 수 있습니다.가) 토지등을 매도한 자가 잔금까지 모두 수령한 후 매수인을 위하여 부동산신탁법인에게 신탁을 설정하는 것으로서 매도인이 위탁자, 매수인이 수익자의 관계에 서게 되는 예. 나) 토지등을 매도하기로 매도계약을 체결한 자가 계약금 및 중도금을 받고 잔금을 남겨 놓은 상태에서 매수인을 위하여 신탁을 설정하되 매도인을 위탁자, 매수인을 수익자로 지정하고 잔금채권을 확보를 위한 안전장치(근저당, 지급보증, 질권설정 등)를 마련해 놓는 예. 다) 자기가 위탁자 및 수익자가 되어 신탁을 설정한 후에 사정이 생겨 신탁수익권을 타에 양도하고 신탁수익권의 양수인을 수익자로 변경지정하는 예.
문1. 사례나)에서 부동산의 양도시기는 수익자지정시(등기부 신탁원부에 수익자 등재)인지 실제 잔금을 수령한 때인지 여부.
문2. 사례다)에서 신탁수익권을 양도한 경우 양도소득세를 납부하여야 하는지 여부.
문3. 사례다)에서 양도시기는 잔금을 수령한 시기인지 수익자 변경시(신탁원부 수익자 변경등기)인지 아니면 양수인이 신탁의 원본 또는 수익의 전부 또는 일부를 받게 된 때인지 여부.
문4. 사례다)에서 양도소득과세표준을 신탁재산의 기준시가로 결정할 수 있는지 신탁원본인 대상 토지상에 수탁자가 건축중(아직 건물의 외곽을 갖추지 못한 경우)에 있는 경우 과세표준에 이를 산입하여야 하는지 여부.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 상속세법 제32조 제1항
○ 상속세법 제32조 제3항