당해자산에 대한 기준시가는 취득당시 및 양도 당시에 각각 시행되는 내무부 제정 건물 과세시가표준액 조정지침에 의한 과세시가표준액을 적용하여 계산하는 것임
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 당해자산에 대한 기준시가는 취득당시 및 양도당시에 각각 시행되는 내무부 제정 건물 과세시가표준액 조정지침에 의한 과세시가표준액을 적용하여 계산하는 것임.
1. 질의내용 요약
○ 기준시가에 의한 양도, 취득가액 계산시
소득세법 제60조
와
소득세법 시행령 제115조
의 규정에 의하여 토지는 개별 공시지가, 건물은 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물을 제외하고
지방세법 시행령 제80조
의 규정에 의한 과세시가표준액을 기준시가로 결정하도록 되어 있습니다.
○ 건물의 경우
지방세법 시행령 제80조 제1항 2호
에서 매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 도지사의 승인을 얻어 시장, 군수가 결정한 가액을 과세시가표준액으로 하고 있으며 건물의 과세시가표준액을 결정하거나 변경함에 있어서는 건물의 규모, 형태, 위치, 특수부대설비, 기타 여건을 참작하여 가감산율을 적용하여 결정할 수 있도록 되어 있습니다.
○ 이러한 규정에 따라 건물의 지방세 과세시가표준액 (=양도자산의 양도, 취득시 기준시가)은 다음과 같이 결정됩니다.
- 건물지방세 과세시가 표준액 = 신축건물기준가액 × 구조지수 × 지붕지수 × 용도지수 × 지역지수 × 경과연수별 잔가율 × ㎡ × 가감산특례
○ 이때 건물지방세 과세시가 표준액을 계산하는 요소는 매년 1회 고시하도록 되어 있는바 다가구주택에 대한 가감산특례의 변경, 신설내용은 다음과 같습니다.(다가구주택은 다세대 주택과 주거형태는 비슷하나 세대별 구분 등기가 되지 않는다는 점이 상이함)
○ 1990년 .1월 01일 시행 : 다세대주택은 공동주택으로 보고 다가구주택에 대해서는 언급이 없으나 적용요령 7)에 의해 1세대가 독립하여 사용하는 면적을 기준으로 가산율을 적용하되 감산율은 비적용.
※ 다가구주택을 단독주택으로 볼 경우 가산율 적용 대상임.
1991년 01월 01일 시행 : 1990년과 동일
1992년 01월 01일 시행 : 1990년과 동일
1993년 01월 01일 시행 : 감산율 대상에 다가구주택 포함
1994년 01월 01일 시행 : 1993년과 동일
○ 그러면 1991년 4월에 신축한 다가구주택을 1994년 07월에 양도하고자 할 때 다가구주택 건물분 과세시가표준액 결정시에 대해 질의합니다.
(갑설)
- 양도시는 다가구주택에 대한 감산율 규정이 명백하게 고시되었기 때문에 감산율을 적용하고 취득당시에는 다가구주택은 별도로 언급이 없었으므로 다세대주택과 동일하게 취급하기 위해서 또는 양도당시와 동일한 기준을 적용하기 위해서 감산율을 적용한다. 그러면 취득당시에는 고시되지도 않은 기준을 적용하는 모순이 있으며 지방세법상 다가구주택을 공동주택으로 간주한 것은 1994.01.01이후임.
(을설)
- 취득당시에는 다가구주택에 대한 개념이 없었으므로 단독주택으로 보아 가산율을 적용하고 양도당시에는 형평의 원칙에 따라 동일한 기준을 적용하여 단독주택의 가산율을 적용한다.
(병설)
- 지방세 과세시가표준액은 매년 01월 01일 고시되어 등록세, 취득세 등 지방세신고, 납부시 바로 시행되므로 취득, 양도당시 각각 고시된 과세시가 표준액 및 적용요령을 적용하여야 하기 때문에 취득시는 1991년 01월 01일 시행 적용요령 7)에 의해 1세대당 면적에 따라 가산율을 적용하고 양도시는 1994년 01월 01일 시행기준에 따라 감산율을 적용한다.