재건축조합에서 신축한 상가를 일반분양하는 경우 소득세 등 과세방법

재건축조합에서 신축한 상가를 일반분양하는 경우에는 사업소득세가 과세되는 것으로 분양소득금액은 조합원이외의 입주자에게 분양하는 수입금액에서 이에 대응하는 토지가액과 그 건축비를 필요경비로 공제하여 계산하는 것임

[회신] 1. 재건축조합에서 신축한 상가를 일반분양하는 경우에는 사업소득세가 과세되는 것으로 분양소득금액은 조합원이외의 입주자에게 분양하는 수입금액에서 이에 대응하는 토지가액과 그 건축비를 필요경비로 공제하여 계산하는 것이며 2. 기존상가의 입주자들이 노후상가를 철거하고 새로운 상가를 신축하여 당초의 사업을 계속하기 위한 목적으로 조합을 결정하여 상가를 신축 준공후 조합원 각인에게 기존상가의 지분율등에 따라 분배되어 입주하는 상가의 가액상당은 부동산매매업으 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이나, 당해 사업을 영위할 목적이 었는지의 여부는 조합 결성 및 상가신축목적, 신축후 조합원이 실제입주하여 사업을 계속하였는지 등을 확인 하여 판단할 사항 임. 3. 소득세법상 법인으로 보지않는 법인격 없는 단체에 대한 과세는 그단체의 대표자 또는 관리인이 선임되어 있고 이익의 분배방법 및 분배비율이 정하여져 있지 아니한 때에는 소득세법 제1조 제3항의 규정에 의하여 그 단체를 1거주자로 보아 과세하는 것이나, 이익의 분배방법 및 분배비율이 정하여져 있을 때에는 동 | [ 회 신 ] | | 법 시행규칙 제2조의 규정에 의하여 당해 단체의 구성원이 공동사업을 영위한 것으로 보아 각구성원 별로 분배받았거나 분배받을 금액에 따라 각자의 소득세 대한 납세의무를 지는 것임. 4. 감소되는 대지면적은 양도소득세 과세대상 임. | 1. 질의내용 요약 ○ 노후돈 상가 773.37평방미터를 소유한 33인이 민법 70조 에 규정한 조합을 설립하고 33인 명의로 사업자등록을 필한 후 노후상가건물을 철거 멸실등기후 새로운 상가건물을 신축하여 기존입주자에게는 일정비율의 주가평수 즉 증평하여주고 나머지 잔여평수는 제3자에게 분양하여 건축비를 제반신축경비에 충당하고자 합니다. 이을 경우 다음과 같은 회계처리및 세법상 지식이 모자랍 문의합니다. 다 음 문1) 상가신축후 증평하여주는 부분에 대한 공사원가 부분을 분양되는 잔여평수에 대한 공사원가에 산입 여부 문2) 노후건물 773평에서 신축건물 3020평으로 증 됨으로 인한 대지 지분율이 변동 됨으로 대지평수가 감소되는 부분의 평수에 대한 양도소득세 과세여부 문3) 공사원가계산시 토지및 건물의 취득가액을 계산할 경우 일부 입주자는 최근에 매입하여 실거래가액이 있고 여타 입주자는 오래전에 취득하여 실거래가액을 알수없는 경우의 토지및 건물의 취득금액 계산은 어떻게 해야 되는지 여부 문4) 상가건물신축후 기존 입주자에게 배분되는 지분율에 상당하는 평수에 대한 금액을 사업소득계산시 총수입금액에 산입해야 되는지 여부 문5) 잔여평수 매각으로 인한 소득발생시 분배 방법은 사업자등록증 교부시 명의인 33인에게 지분비율에 따라 과세되는지 아니면 전체를 1인으로 보아 과세 되는지 여부 문6) 상가신축후 일부 기존입주자는 자기 지분에 해당되는 부분에 입주치 않고 타인에게 양도했을 경우 잔여평수 분양수입과 합산하여 사업소득으로 과세되는지 아니면 잔여평수 분양수입은 사업소득으로 과세하고 기존입주자 지분을 양도하는 경우 양도소득으로 과세되는지 여부 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제1조 제3항 ○ 소득세법 시행규칙 제2조