재건축사업으로 주택이 철거된 후 그 주택의 부수 토지를 그 재건축사업승인일 이후부터 주택의 완성일 사이에 양도하는 경우에는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도로 보아 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하는 것이며 양도차익 계산 시 취득가액은 당초주택의 취득가액이 되는 것임
전 문
[회신]
1세대1주택으로서 비과세요건을 갖춘 주택이라도 주택건설촉진법에 의한 재건축사업을 위하여 멸실한 상태에서 그 주택의 부수토지를 그 재건축사업승인일 이후부터 재건축사업으로 취득할 주택의 완성일 사이에 양도하는 경우에는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도로 보아 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하는 것이며, 양도차익 계산시 취득가액은 당초주택의 취득가액이 되는 것임.
1. 질의내용 요약
가. 정부에서는 IMF 조치 이후 급격히 어려워진 서민들의 경제적 어려움등을 해소하고, 부동산 경기의 부양을 위하여, 1998.08.27 주택건설촉진법 데38조의 3 및 동법 시행령 제37조 제2항, 동법 시행규칙 제24조의 2 제5항의 규정에 의거 주택분양권의 전매허용에 관한 제한 조건을 완화하여 실질적인 저매의 허용조치를 시행한 바 있습니다.
나. 위 조치에 따라 본인은 관할 구청으로부터 전매동의서를 발급 받았으며, 채무변제 및 고금리 연체료등의 해소를 위하여 분양권을 전매하려고 관할 세무서에 양도세부과에 관한 질의를 하였던 바, 양도세를 실거래가격기준으로 산정 납부하여야한다는 답변을 들었습니다.
다. 재건축아파트를 1988년에 취득하였으며, 동아파트에 5년이상 거주하였고, 양도 계획일 현재 무주택자로서 당연히 양도세 부과면제대상으로 생각하고 있었던 바, 세무서의 양도세 실거래가 기준 부과 판정은 납득하기 어려운 상황입니다. 더욱이, 실거래가 기준일 경우 보유기간이 길수록 양도세 과세대상가액이 커지는 현실적인 불합리가 있어 실과세 시행시, 최초 부동산 투기방지 및 세수 증진을 위하여 신설되었던 양도세법 입법취지 및 부과 형평의 원칙에 심각히 대처되는 모순점이 있다할 것임.
라. 본 건 재건축아파트는 건물 노후로 재건축 사업인가가 났으며, 조합원들은 재건축조합을 결성하여 각 공유지분을 재건축조합에 신탁등기하였고, 현재 신규 건축아파트에 대한 동, 호수의 지정이 끝났으며, 금년말 신축아파트가 준공되면 지정 홋수에 대한 입주를 할 수 있는 권리를 보유하고 있습니다.
마. 전시와 같이, 5년이상 거주하다 공유지지분소유(아파트단지) 토지상에 건립되었던 아파트를 건축물 노후화로 부득이 철거하고, 공유토지지분소유로 아파트 분양권을 소유하게된 재건축조합원이 신축중인 아파트 분양권을(동.호수 지정이 완료된 후, 신축아파트의 조합원 공유토지지분포함하여) 양도하는 경우, 아래 사항에 대해 질의합니다.
(1) 양도소득세 부과대상인지 여부.
(2) 양도세 부과 대상 판정시 양도 소득 산정 기준가액은 무엇인지 여부.
(3) 실거래가격기준이라 할 시 취득가액의 기준은 무엇으로 할 수 있는지 여부.