자산양도차익을 산정함에 있어 토지 등을 교환하는 경우의 그 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액의 계산은 교환당시의 그 양도 및 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액으로 산정하는 것임
전 문
[회신]
자산양도차익을 산정함에 있어 토지 등을 교환하는 경우의 그 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액의 계산은 교환당시의 그 양도 및 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액으로 산정하는 것임.
1. 질의내용 요약
[전반적 상황]
다음은 부동산의 교환거래에 대해 양도소득세 산정방법을 질의합니다.
본인은 2필지의 토지를 소유하고 있습니다만, 본인의 개인사정으로 인하여 타인의 4층짜리 근린생활시설을 인수하여야만 했습니다.
그리하여 본인은 현금을 구할 수가 없어 본인이 소유한 2필지의 토지와 타인의 4층짜리를 맞교환하기로 하였습니다.
위 교환내용을 살펴보면 다음과 같습니다.
가. 타인 소유의 4층건물의 시세를 알 수가 없어 감정평가법인에 감정한 결과 총 감정가가 600,000,000원 이었습니다.
나. 위 건물의 등기부등본을 살펴보니 300,000,000원의 은행부채가 설정되어 있어 교환하고자 하는 날의 은행부채를 확인한 결과 200,000,000원이었습니다.
다. 본인 소유의 2필지 토지의 교환하고자 하는 날의 개별공시지가는 450,000,000인 봐, 400,000,000원으로 하기로 구두로 약정하고 실제의 부동산 계약서에는 “위 부동산을 교환함에 있어서 금전의 수수관계는 없는 것으로 한다.”라고 언급하기로 하였으며 타인 소유 건물에 설정된 은행부채는 본인이 떠안기로 하였습니다.
[질의내용]
만약 본인이 본인소유 토지의 교환과 관련된 양도소득세 계산 방법을 실거래가로 선택하는 경우 다음과 같이 산출된 양도가액의 타당한지를 질의합니다.
교환되는 근린생활시설의 감정가액 600,000,000원
본인이 인수한 부채가액 200,000,000원
교환되는 토지의 가액 400,000,000원
위와 같이 토지의 양도실거래가액을 산출한 근본적인 이유는 계약서상 “위 부동산을 교환함에 있어 금전거래는 없는 것으로 한다”라고 규정되어 있기 때문입니다.